Betriebskosten abrechnen bei Wohnrecht ohne Vorauszahlung: Welche Frist gilt?

Eigentümer müssen die Betriebskostenabrechnung spätestens 12 Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes an den Mieter schicken – sonst bleiben sie auf den Kosten sitzen. Das gilt im Mietverhältnis genauso wie im Fall eines unentgeltlichen dinglichen Wohnrechts. Aber gilt das auch dann, wenn der Bewohner gar keine Vorauszahlungen auf die Betriebskosten leisten muss?

Karlsruhe. Der Bewohner einer Wohnung hat ein unentgeltliches dingliches Wohnrecht und muss dem Eigentümer die Betriebskosten für die Wohnung zahlen. In diesem Fall muss der Eigentümer eine Betriebskostenabrechnung erstellen – und zwar bis maximal 12 Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes verstrichen sind. Kommt die Abrechnung später, hat der Eigentümer keinen Anspruch mehr auf das Geld. Diese Regelung gilt selbst dann, wenn ein Wohnberechtigter keine Vorauszahlungen leisten muss. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Urteil vom 16.03.2018, Az.: V ZR 60/17).

Den konkreten Rechtsstreit trug eine Wohnungseigentümerin mit dem Bewohner ihrer Wohnung aus. Der Mann hatte ein unentgeltliches dingliches Wohnrecht für die Immobilie – und zwar lebenslänglich. Als er das Wohnrecht seinerzeit erhalten hatte, ging er im Gegenzug die Verpflichtung ein, die anfallenden Betriebskosten für die Wohnung zu übernehmen. Unter diese Vereinbarung fielen jene Kosten, die im Mietverhältnis auf den Mieter umgelegt werden können. Eine monatliche Vorauszahlung vereinbarte man allerdings nicht.

Nebenkostenabrechnung: Gilt die Jahresfrist auch ohne Vorauszahlungen?

Folge: Die Eigentümerin streckte die Nebenkosten das ganze Jahr über vor und holte sich das Geld anschließend über eine Abrechnung vom Bewohner der Wohnung zurück. Dabei ließ sie sich in einem Fall allerdings sehr viel Zeit: Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 erstellte sie erst im Dezember 2014. Der Wohnberechtigte wollte die geforderten 3.900 Euro nicht mehr bezahlen.

Dabei berief er sich auf den Paragraphen § 556 Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Dort steht geschrieben, dass die Abrechnung der Betriebskosten innerhalb des Jahres nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes zu erfolgen hat. Spätere Nachforderungen schließt das Gesetz aus. Nach der Rechtsprechung des BGH findet diese Frist auch dann Anwendung, wenn ein Wohnberechtigter Vorauszahlungen für Betriebskosten leistet. Aber gilt diese Regelung auch dann, wenn keine Vorauszahlungen vereinbart wurden? Die Eigentümerin der Wohnung bezweifelte das und zog vor Gericht, um die Betriebskosten einzuklagen.

Abrechnung vier Jahre später: Eigentümerin bleibt auf Forderungen sitzen

Damit war sie am Ende allerdings nicht erfolgreich. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied: Die einjährige Frist zur Abrechnung von Betriebskosten gilt auch dann, wenn ein Wohnberechtigter die Betriebskosten einer Wohnung tragen muss, ohne Vorauszahlungen zu leisten. Die Begründung: Die Frist sei dazu da, dem Mieter Sicherheit zu geben und zugleich Streit zu vermeiden. Daran hat auch ein Bewohner mit dinglichem Wohnrecht ein Interesse, befanden die Bundesrichter.

Für die klagende Eigentümerin heißt das: Sie hätte die Nebenkosten für das Jahr 2010 bis Ende 2011 abrechnen müssen. Da sie das aber erst drei Jahre später tat, bekommt sie die 3.900 Euro nun nicht mehr. Weiterhin nicht höchstrichterlich geklärt bleibt die Frage, ob die Frist von einem Jahr auch in einem Mietverhältnis gilt, in dem keine Vorauszahlungen mit dem Mieter vereinbart sind.

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Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.

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