BGH: Verwaltungskostenpauschale im Mietvertrag ist unwirksam

Wie gehen Vermieter am besten mit ihren Verwaltungskosten um? Die Möglichkeit liegt nahe, vom Mieter eine Verwaltungskostenpauschale zu erheben. Das allerdings ist keine gute Idee: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eine solche Pauschale jüngst für unwirksam erklärt und die Vermieterin zur Rückzahlung verurteilt. Die Verwaltungskosten müssen stattdessen in die Nettokaltmiete eingepreist werden.

Karlsruhe. Vermieter dürfen im Mietvertrag keine Verwaltungskostenpauschale vereinbaren, die vom Mieter zu tragen ist. Neben der Nettokaltmiete können nur Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden – und zwar jene Kostenpunkte, welche die Betriebskostenverordnung auflistet. Verwaltungskosten sind nach der Verordnung allerdings explizit keine Betriebskosten. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich bestätigt (Urteil vom 19.12.2018, Az.: VIII ZR 254/17).

Der Streit vor dem BGH drehte sich um eine vermietete Wohnung in Berlin. Die Vermieterin hatte mit dem Mieter einen Formularmietvertrag abgeschlossen. Darin vereinbarte man neben der Nettokaltmiete und der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten auch eine Verwaltungskostenpauschale in Höhe von „zur Zeit 34,38 Euro“. Der Mieter zahlte die Pauschale von Juli 2015 bis Januar 2017 – insgesamt in dieser Zeit 601,65 Euro.

Vermieter muss Verwaltungskostenpauschale zurückzahlen

Dann zog der Mieter allerdings vor Gericht und verlangte eine Rückzahlung der Verwaltungskosten. Die Vermieterin hielt dem entgegen, die Verwaltungspauschale sei Teil der Nettokaltmiete und nur aus Gründen der Transparenz einzeln im Mietvertrag aufgeführt. Dieser Argumentation mochte der Bundesgerichtshof aber nicht folgen. Er erklärte die Vereinbarung über die Verwaltungskostenpauschale für unwirksam und verurteilte die Vermieterin zur Rückzahlung der gut 600 Euro.

Zwar befanden die Bundesrichter, dass ein Vermieter durchaus im Mietvertrag die Berechnung der Miete darlegen darf und dabei Verwaltungskosten einpreisen kann, die nach der Betriebskostenverordnung nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Allerdings glaubte der BGH der Vermieterin in diesem Fall nicht, dass es wirklich so gemeint war. Der Begriff „Pauschale“ klingt nach Ansicht der Richter zu sehr nach Betriebskosten – schließlich sind im Zusammenhang mit Kaltmieten Begriffe wie „Pauschale“ oder „Vorschuss“ normalerweise nicht zu finden.

Verwaltungskosten in die Kaltmiete einpreisen

Außerdem war die Mietkaution hier exakt das Dreifache der Nettokaltmiete – ohne die Verwaltungskostenpauschale mit einzurechnen. Das spricht nach Ansicht des Gerichts dafür, dass die Vermieterin die Pauschale seinerzeit nicht als Teil der Nettokaltmiete betrachtete. Erschwerend kommt hinzu, dass sie sich im Vertrag vorbehielt, die Verwaltungskostenpauschale zu erhöhen.

Wenn man die Pauschale als Teil der Nettokaltmiete versteht, kann man jedoch nur die Kaltmiete als Ganzes anpassen – unter Beachtung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese drei Argumente veranlassten den Bundesgerichtshof, die Verwaltungskosten in diesem Fall nicht als eindeutigen Bestandteil der Nettokaltmiete zu betrachten.

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Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.

 

 

 

 

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