Die Rechte und Pflichten eines Maklers

Wenn eine Immobilie verkauft werden soll, kommt oft ein Makler ins Spiel. Der Vermittler hat eine ganze Reihe von Rechten und Pflichten gegenüber seinem Kunden. Damit er am Ende auch seine Provision bekommt, muss er bestimmte Leistungen erbracht haben. Eigentümer sollten darüber Bescheid wissen, wenn sie mit einem Makler arbeiten. Daher gibt es hier eine kleine Übersicht.

Berlin. Ein Makler darf dem Auftraggeber keine falschen Vorstellungen vermitteln und die für den Kaufabschluss wesentlichen Auskünfte betreffend das Geschäft oder den Vertragspartner müssen richtig sein. Er darf dabei jedoch auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers vertrauen und muss diese grundsätzlich nicht prüfen oder den Kaufinteressenten auf die unterlassene Prüfung hinweisen. Das hat das Oberlandesgericht Brandenburg entschieden (Urteil vom 29.01.2019, Az.: 6 U 65/17).

Nur wenn die vorliegenden Informationen nach den in dem Berufsstand des Maklers vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich unrichtig, unplausibel oder bedenklich einzustufen sind oder wenn sich Zweifel aufdrängen, muss der Makler den Auftraggeber über Zweifel, jedenfalls aber über die fehlende eigene Prüfung informieren, so das Gericht. Danach ist es Aufgabe des Maklerkunden, der den Kaufvertrag abschließen will, sich der Richtigkeit der Angaben zu vergewissern.

Alleinauftrag: Pflichtverletzungen lösen Schadensersatz aus

Ein Makler, der aufgrund eines Alleinauftrags damit beauftragt ist, dem Verkäufer Kaufinteressenten für ein Grundstück nachzuweisen oder zu vermitteln, hat zahlreiche Pflichten zu erfüllen: Er darf kein Kaufangebot unzutreffend darstellen oder verschweigen, den Kontakt zu einem Interessenten nicht abreißen lassen oder auch überhöhte Preisvorstellungen des Verkäufers nennen, um Interessenten davon abzuhalten, ein Angebot zu unterbreiten.

Wenn der Makler diese Pflichten verletzt oder sich auch nicht ausreichend um die Vermarktung bemüht, ist er zum Schadensersatz verpflichtet, so entschied der Bundesgerichtshof (Urteil vom 24.01.2019, Az.: I ZR 160/17).

Exposé und Besichtigung begründen allein keinen Provisionsanspruch

Und was ist eigentlich als Vermittlungstätigkeit definiert? Ein Vermittlungsmakler verdient seine Provision, indem er mit dem Auftraggeber und dem potenziellen Vertragspartner verhandelt und auf letzteren einwirkt mit dem Ziel, einen zukünftigen Hauptvertrag herbeizuführen. Die Zusendung eines Exposés alleine reicht dafür nicht aus. Es stellt vielmehr regelmäßig nur eine an eine unbestimmte Zahl von Interessenten gerichtete Werbung für das Objekt dar.

Damit dient ein Exposé grundsätzlich nur der Information im Vorfeld von Verhandlungen. Es hat noch keinen unmittelbaren Einfluss auf die Willensentschließung eines potenziellen Käufers. Auch die Tatsache, dass ein Makler einem Kaufinteressenten eine Besichtigung der Immobilie ermöglicht, ist noch nicht als Vermittlungstätigkeit zu betrachten und begründet damit keinen Provisionsanspruch. Das hat der Bundesgerichtshof klargestellt (Urteil vom 21.11.2018, Az.: I ZR 10/18).

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern. Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein ist in der Regel in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.

 

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