Die schwierige Frage: Immobilien klug vererben oder verschenken

Immobilien sind für ihre Eigentümer in der Regel der größte Vermögenswert, den sie besitzen. Jedes Jahr wechseln Häuser und Wohnungen im Wert von vielen Milliarden Euro den Besitzer durch Erbschaft oder auch durch Schenkung. Letztes Jahr vererbten die Bundesbürger 11,7 Prozent mehr Immobilien als 2015. Wie das am klügsten anzugehen ist, sollten Eigentümer sich frühzeitig überlegen.

Düsseldorf/Wiesbaden. Die deutschen Finanzämter haben im letzten Jahr einen Rekordwert bei Erbschaften und Schenkungen festgestellt. Wie das Statistische Bundesamt kürzlich mitteilte, wechselten 2016 Vermögenswerte in Höhe von 108,8 Milliarden Euro auf diesen Wegen den Besitzer. Damit wurde der bisherige Rekordwert aus dem Jahr 2014 wieder erreicht. Der Wert bedeutet ein Plus von 6,6 Prozent gegenüber dem etwas schwächeren Jahr 2015.

Immobilien machen unter den verschenkten oder vererbten Vermögenswerten einen wichtigen Teil aus. So zählten die Finanzämter immerhin 94.450 Fälle, in denen sie es bei der Veranlagung zur Erbschaft- oder Schenkungssteuer mit Immobilien zu tun hatten. Insgesamt fiel im Jahr 2016 Grundvermögen im Wert von 19,3 Milliarden Euro durch Erbschaft und Schenkung neuen Eigentümern zu. Das ist ein Plus von 9,8 Prozent – im Jahr 2015 waren noch Immobilien im Wert von 17,6 Milliarden Euro vererbt oder verschenkt worden.

Bei Immobilien ist die Erbschaft häufiger als die Schenkung

Grundvermögen wird deutlich seltener verschenkt als vererbt. Im Jahr 2016 erfassten die Behörden in Deutschland 73.259 Fälle, in denen Immobilien an einen Erben übergingen. Dem stehen nur 21.191 Fälle gegenüber, in denen Eigentümer ihren Grundbesitz verschenkten. Dieser große Unterschied zeigt sich auch bei der Größe der Vermögenswerte. Im Jahr 2016 erbten die Deutschen Immobilien im Wert von 13,6 Milliarden Euro – ein Plus von 11,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Dagegen verschenkten die Bundesbürger Immobilien im Wert von nur rund 5,7 Milliarden Euro, was einem Plus von 5,6 Prozent entspricht. Das zeigt auch: Bei Immobilien ist ein deutlich größeres Wachstum der Erbfälle gegenüber den Schenkungen zu beobachten. Beim Statistischen Bundesamt erklärt man das mit steuerlichen Erwägungen: Bei Grundvermögen kann man durch eine Schenkung keinen zusätzlichen Steuerfreibetrag nutzen, wie es etwa bei Betriebsvermögen möglich ist.

Immobilie an die nächste Generation weitergeben: rechtzeitig überlegen

Demgegenüber gibt es bei Immobilien hohe Freibeträge für Erben: Wenn selbstgenutztes Wohneigentum an nahe Angehörige vererbt wird, kommen diese in aller Regel um eine Besteuerung herum. Der hinterbliebene Ehepartner hat 500.000 Euro Freibetrag auf seiner Seite, Kinder können 400.000 Euro steuerfrei erben. Das dürfte in den allermeisten Fällen für ein selbstgenutztes Eigentum ausreichend sein.

Allerdings: Auch wenn Omas Häuschen unter dem Freibetrag liegt, kann das vererbte Gesamtvermögen am Ende die Grenze überschreiten – und dann wird Erbschaftsteuer fällig. Wer ein solches Problem absehen kann, hat die Möglichkeit, rechtzeitig zu verschenken und dabei den Freibetrag der Schenkungssteuer auszunutzen. Zehn Jahre später leben die Freibeträge wieder auf – und können, wenn der Erbfall nach diesem Zeitpunkt erst eintritt, bei der Vererbung der restlichen Vermögenswerte wieder genutzt werden.

Vererben oder Verschenken: Finanzieller Aspekt nur ein Teil der Überlegung

Schon dieser kleine Blick auf die steuerlichen Möglichkeiten zeigt: Welche Gestaltung bei der Weitergabe des Vermögens an die nächste Generation die Günstigste ist, hängt sehr vom individuellen Einzelfall ab. Wenn vermietete Wohnungen oder Häuser hinzukommen, wird der Fall noch komplexer. Zumal bei der Weitergabe nicht nur finanzielle Aspekte eine Rolle spielen. Auch praktische Erwägungen (Wer wird die Immobilie wirklich selbst nutzen können?) oder die Vermeidung von Streit unter den Erben sind sehr wichtig. Ein Testament will daher wohl überlegt sein.

Wer seine Immobilie(n) an die nächste Generation weiterreichen möchte, ohne dabei unnötige Kosten oder gar Streit zwischen den Erben oder den Beschenkten und Nicht-Beschenkten zu erzeugen, der sollte sich in Ruhe Gedanken über das Thema machen. Der erste Schritt sollte es dabei sein, sich über die Möglichkeiten zu informieren, die es gibt. Dabei helfen kann ein Ratgeber von Haus & Grund Rheinland: Das Buch „Immobilien in der Familie vererben“ erklärt anhand von realitätsnahen Beispielen, wie sich die Vermögensübergabe in den verschiedensten denkbaren Fällen geschickt gestalten lässt. Der Ratgeber kann über den Aachener Haus & Grund bestellt werden.

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