Feuchte Grundmauern im Altbau: Müssen Eigentümer sanieren?

Altbauten haben ein ganz eigenes Flair, das von vielen geschätzt wird. Nicht zu unterschätzen ist jedoch, dass Altbauten auch teure Probleme entwickeln können. Wenn etwa die Grundmauern durchfeuchtet sind, droht eine teure Sanierung. Können die Wohnungseigentümer des Hauses die hohen Kosten vermeiden? Was ist, wenn die Feuchtigkeit die Nutzung einer Teileigentumseinheit gefährdet?

Karlsruhe. Wenn große bauliche Mängel am Gemeinschaftseigentum verhindern, dass Teileigentumseinheiten ihrem Zweck entsprechend genutzt werden können, ist die Eigentümergemeinschaft dazu verpflichtet, zu sanieren. Sind also beispielsweise die Grundmauern durchfeuchtet, müssen die Eigentümer der Geschäftsräume im Souterrain das nicht hinnehmen. Die Wände müssen saniert werden und alle Eigentümer müssen für die Kosten aufkommen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden (Urteil vom 04.05.2018, Az.: V ZR 203/17).

Der konkrete Fall drehte sich um einen Altbau in Hamburg, Baujahr 1890. In dem Haus gibt es 12 Wohnungen und drei Teileigentumseinheiten im Souterrain, die gewerblich genutzt werden. Eine Naturheilpraxis, eine Künstler- und eine Kommunikationsagentur haben dort ihre Geschäftsräume. Allerdings sind die Wände durchfeuchtet, weil es nach Angaben zweier Gutachter keine Sockelabdichtung und auch keine Horizontalsperre gibt. Außerdem stellten sie Salzeinlagerungen im Mauerwerk fest.

Entsprechend teuer wäre eine Sanierung des Souterrains: 300.000 Euro veranschlagten die Gutachter für eine Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden und die Nachrüstung des Mauerwerks. Da es sich bei den Außenwänden um Gemeinschaftseigentum handelt, müsste die gesamte Eigentümergemeinschaft dafür aufkommen. Das war den Eigentümern zu teuer, sie beschlossen mehrheitlich, nicht zu sanieren. Ohnehin seien feuchte Außenwände im Altbau durchaus üblich, befanden die Eigentümer. Die Gewerbetreibenden im Souterrain sahen das nicht ein. Sie zogen vor Gericht, um eine Sanierung durchzusetzen.

Feuchte Wände im Souterrain: Eigentümer müssen sanieren

Der Fall ging bis vor den Bundesgerichtshof (BGH). Die Bundesrichter urteilten: Die Eigentümer sind zur Sanierung verpflichtet. Sie müssten das Gemeinschaftseigentum in einem Zustand erhalten, der es möglich macht, das Sondereigentum für den Zweck zu nutzen, der laut Teilungserklärung vorgesehen ist. Im konkreten Fall sind Büro- oder Geschäftsräume vorgesehen. Diese müssen als Aufenthaltsraum für Menschen dienen können. Das sahen die Richter in diesem Fall aber nicht mehr als gegeben an.

Die Wände seien massiv durchfeuchtet. Das müssten die Nutzer der Räume nicht hinnehmen – auch wenn sich noch kein Schimmel gebildet hat. Das gilt nach Auffassung des BGH auch für das Souterrain in einem Altbau. Die Richter urteilten, dass die Kosten auch nicht „völlig außer Verhältnis zu dem erzielbaren Nutzen für die Gebäudesubstanz“ stünden. Es gebe auch keine „Opfergrenze“ für die einzelnen Wohnungseigentümer.

 

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.

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