Fristlos kündigen wegen Untervermietung an Urlauber?

Die eigene Wohnung über das Online-Portal „airbnb“ an Touristen vermieten: Immer mehr Menschen verdienen sich damit etwas hinzu. Ein Problem ist das allerdings in einer Mietwohnung – hier hat der Vermieter ein Wörtchen mitzureden. Kann der Eigentümer seinem Mieter auch fristlos kündigen, wenn dieser an Urlauber untervermietet, ohne um Erlaubnis zu fragen? Aktuelle Urteile geben eine Einschätzung dazu.

Amberg/Berlin. Wenn ein Mieter seine Mietwohnung ungefragt über Online-Portale wie „airbnb“ „wimdu“ oder „9flats“ an Touristen untervermietet, kann der Vermieter ihm nur nach einer erfolglosen Abmahnung kündigen. Zu dieser Auffassung ist jedenfalls das Landgericht Amberg jüngst gekommen (Urteil vom 09.08.2017, Az.: 24 S 299/17). Das Gericht entschied damit ähnlich wie das Landgericht Berlin, dass in einem Beschluss vom 27.07.2016 (Az.: 67 S 154/16) in einem vergleichbaren Fall ebenso eine Abmahnung für notwendig hielt.

Im Amberger Fall ging es um einen Mieter, der seine Wohnung dreimal über das Online-Portal „airbnb“ an Touristen vermietet hatte. Der Mieter hatte den Vermieter allerdings nicht um Erlaubnis gefragt. Laut Mietvertrag hätte er jedoch genau das tun müssen. Dort war vereinbart, dass eine Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung nur mit Zustimmung durch den Eigentümer möglich ist. Der Vermieter kündigte dem Mieter daraufhin fristlos. Weil der Mieter sich damit nicht abfinden wollte, kam es zur Räumungsklage.

Gerichte halten Abmahnung für notwendig

Das Landgericht Amberg urteilte allerdings nicht zugunsten des Vermieters. Es entschied, dass eine vorherige Abmahnung nötig gewesen wäre. Zwar erkannte das Gericht in der Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters einen wichtigen Grund, wie er für eine fristlose Kündigung erforderlich ist. Allerdings war dieser wichtige Grund hier eine Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag. In so einem Fall ist eine fristlose Kündigung nur möglich, wenn zuvor eine angemessene Frist ohne Erfolg verstrichen oder eine Abmahnung ergebnislos geblieben ist.

Beides war hier nicht gegeben. Das Landgericht befand außerdem, dass eine Abmahnung in diesem Fall auch nicht ausnahmsweise entbehrlich war. Eine solche Ausnahme ist möglich, wenn Abmahnung oder Fristsetzung offensichtlich nicht von Erfolg gekrönt sein kann. Auch eine Abwägung der Interessen beider Vertragspartner könnte besondere Gründe ergeben, die eine sofortige Beendigung des Mietverhältnisses rechtfertigen. Das Gericht hielt jedoch beides im aktuellen Fall nicht für gegeben.

Nach erfolgloser Abmahnung sieht die Sache anders aus

Eine Abmahnung hätte dem Mieter deutlich machen können, dass er gegen den Willen des Vermieters gehandelt hatte. Das hätte den Mieter dazu bringen können, nicht mehr über „airbnb“ zu vermieten und dadurch das Vertrauensverhältnis wiederherzustellen. Ähnlich hatte seinerzeit auch das Landgericht Berlin argumentiert: Die Vermietung über „airbnb“ sei sehr häufig, den Mietern fehle vielfach das Bewusstsein dafür, damit gegen den Mietvertrag zu verstoßen.

Eine Abmahnung könnte dieses Bewusstsein schaffen und wäre demnach vor der Kündigung nötig. Das Berliner Gericht hat allerdings auch schon entschieden: Wenn die Abmahnung nichts am Verhalten des Mieters ändert, dürfen Vermieter fristlos kündigen (Urteil vom 03.02.2015, Az.: 67 T 29/15).

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.

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