Grundeigentum verpachten: Vorsicht beim „Vorpachtrecht“

Wenn Grundbesitzer ihre Grundstücke verpachten, dann gehen sie meistens vergleichsweise langfristige Verträge ein. Auch für die Pächter ist oft eine langfristige Nutzung interessant. Da liegt der Wunsch nahe, neben einer langjährigen Laufzeit im Pachtvertrag auch ein „Vorpachtrecht“ für den Pächter zu vereinbaren. Doch das ist nicht so einfach: Unter Umständen ist so eine Klausel unwirksam.

Karlsruhe. Wenn ein Grundstückseigentümer sein Land verpachtet und dem Pächter ein Vorpachtrecht einräumen möchte, ist Vorsicht geboten. Eine solche Klausel in den allgemeinen Geschäftsbedingungen kann unter Umständen unwirksam sein. Sie kann nämlich gegen das Transparenzgebot verstoßen, sofern beispielsweise nicht  klar dargelegt ist, für wie viele Fälle und welchen Zeitraum das eingeräumte Recht gelten soll. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden (Urteil vom 24.11.2017, Az.: LwZR 5/16).

In dem Rechtsstreit ging es um einen Eigentümer, der mehrere Grundstücke besitzt. Im März 2001 hatte er die Grundstücke verpachtet – mit einer Vertragslaufzeit bis zum 30. September 2014. In den Pachtvertrag nahmen die Vertragspartner eine kurz und knapp gehaltene Klausel über ein Vorpachtrecht auf. Dort stand lediglich: „Dem Pächter wird für die in § 1 aufgeführten Pachtflächen ein Vorpachtsrecht eingeräumt.“

Im Januar des Jahres 2014 beschloss der Grundeigentümer, seine Grundstücke zum 1. Oktober des Jahres – also direkt im Anschluss an den noch laufenden Pachtvertrag – an einen anderen Pächter zu verpachten. Der Vertrag sollte über 12 Jahre laufen. Der bisherige Pächter erklärte allerdings dem Eigentümer, er mache von seinem Vorpachtrecht Gebrauch. Darüber kam es zum Rechtsstreit zwischen den beiden Vertragspartnern.

Vorpachtrecht: Geltungsdauer muss angegeben werden

Am Ende musste der Bundesgerichtshof (BGH) sich mit der Angelegenheit beschäftigen. Das Urteil fiel am Ende zugunsten des Eigentümers aus: Zwischen den Vertragspartnern ist laut BGH in dem  Landpachtvertrag kein Vorpachtrecht wirksam vereinbart worden. Der Grund: „Der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen ist verpflichtet, den Regelungsgehalt einer Klausel möglichst klar und überschaubar darzustellen“, wie der Gerichtshof schreibt. Es gilt hierbei das Transparenzgebot: Demnach müsste für die Vertragspartner erkennbar sein, welche wirtschaftlichen Nachteile sich für sie aus einer solchen Klausel ergeben könnten. Das geht aber nur, wenn der Passus genau genug formuliert ist.

Das Vorpachtrecht war im vorliegenden Fall aber nicht weiter konkretisiert worden. Beispielsweise monierten die Richter, dass unklar blieb, für wie viele Fälle das Recht gelten und für welchen Zeitraum es dem Pächter zustehen soll. Deswegen war es für den Eigentümer und Verpächter nicht erkennbar, welche wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen sich für ihn aus dieser Klausel ergeben können. Das wiederum ist nach Ansicht des BGH nicht mit dem Transparenzgebot vereinbar.

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