Landgericht Berlin: Mietpreisbremse ist verfassungswidrig

Haus & Grund hat schon immer darauf hingewiesen: Die gescheiterte Mietpreisbremse ist verfassungswidrig. Zu dieser Auffassung ist jetzt erstmals auch ein Gericht gekommen. In einem Hinweisbeschluss stellte das Berliner Landgericht fest, dass die Mietpreisbremse nach seiner Auffassung nicht mit dem Grundgesetz vereinbar ist. Der Richterspruch hat Signalwirkung für die Politik.

Düsseldorf/Berlin. Die Mietpreisbremse ist verfassungswidrig. Mit dem Instrument habe der Gesetzgeber in verfassungswidriger Weise in die Vertragsfreiheit der Mietvertragsparteien eingegriffen, einen Mietpreis zu vereinbaren. Denn der Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes werde dabei missachtet. Das hat das Landgericht  Berlin jetzt beschlossen (Beschluss vom 14.09.2017 und Urteil vom 19.09.2017, Az.: 67 O 149/17).

Der Hinweisbeschluss fiel im Rahmen eines Rechtsstreits zwischen einer Mieterin aus Berlin-Wedding und ihrem ehemaligen Vermieter. Die Frau verlangte eine Rückzahlung zu viel gezahlter Miete. Sie hatte für die 39-Quadratmeter kleine Wohnung 315 Euro im Monat bezahlt, die Vormieterin nur 215 Euro. Vor dem Amtsgericht hatte die Frau einen Teil des Differenzbetrages zugesprochen bekommen. Sie legte vor dem Landgericht Berufung ein, um die volle Differenz erstattet zu bekommen. Doch das Landgericht wies die streitenden Parteien zunächst darauf hin: Die Mietpreisbremse ist verfassungswidrig – weil sie gegen den Gleichheitsgrundsatz verstößt.

Mietpreisbremse schafft ungerechte Benachteiligung einiger Vermieter

Für diese Auffassung führten die Berliner Richter drei Gründe an. Einerseits bemängelten sie, dass die Mietpreisbremse die Vermieter in verschiedenen Städten ungleich trifft. Das liege an den großen Unterschieden im deutschen Wohnungsmarkt. Für München sei im Jahr 2013 eine ortsübliche Vergleichsmiete von 11,28 Euro pro Quadratmeter zu verzeichnen, in Berlin lag sie dagegen nur bei 6,49 Euro. Im Jahr 2016 waren es 12,28 Euro in München und 7,14 Euro in (West-)Berlin. Ein Unterschied von 70 Prozent. Weil die Mietpreisbremse eine Mieterhöhung bei Neuvermietung auf 10 Prozent dieser örtlichen Vergleichsmiete begrenzt, trifft sie Vermieter je nach Standort in sehr unterschiedlichem Maße.

Zweitens stellte das Gericht fest, dass die Mietpreisbremse Vermieter bevorzuge, die vor ihrer Einführung schon Mieten von mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt hatten. Diese Vermieter dürfen nämlich bei einer Neuvermietung weiterhin die bisherige Miete verlangen – obwohl sie nach der Mietpreisbremse zu hoch ist. Auch das ist nach Ansicht des Landgerichts Berlin eine Ungleichbehandlung der Vermieter, die mit dem Grundgesetz nicht vereinbar ist.

Drittens hielt das Gericht in seinem Beschluss fest: Diejenigen Vermieter, die in der Vergangenheit maßvolle Mieten verlangt hätten, würden erheblich benachteiligt gegenüber Vermietern, die immer schon die maximal am Markt erreichbare Miete verlangt hätten. Damit belohnt die Mietpreisbremse nach Ansicht des Landgerichts gerade die Vermieter, die zu einer Verknappung des Wohnraums für Geringverdiener beigetragen hätten.

Urteil hat keine rechtlichen Folgen – aber Signalwirkung

Eigentlich wollte das Landgericht in dem Fall erst mal kein Urteil sprechen und den Fall dem Bundesverfassungsgericht vorlegen. Allerdings stellte sich in einer weiteren Verhandlung heraus, dass es für den aktuellen Prozess auf die Frage, ob die Mietpreisbremse verfassungswidrig ist, gar nicht mehr ankam. So sprach das Landgericht ein Urteil – in dem es die Berufungsklage der Mieterin abwies, weil das Amtsgericht richtig gerechnet hatte. Dabei betonte das Landgericht aber erneut ausdrücklich seine Ansicht, dass die Mietpreisbremse mit der Verfassung nicht vereinbar ist.

Weil das Bundesverfassungsgericht zu dem Thema nun nicht befragt wird, ändert das Berliner Urteil vorerst nichts. Nur die Karlsruher Verfassungsrichter könnten die Mietpreisbremse kippen. Was bleibt ist jedoch eine starke Signalwirkung an die Politik. „Das Berliner Urteil zeigt, dass wir mit allen Bedenken richtig lagen, die wir in den Anhörungen zur Mietpreisbremse vorgebracht hatten“, stellt Prof. Dr. Peter Rasche fest. Der Vorsitzende von Haus & Grund Rheinland fügte hinzu: „Das Urteil macht umso deutlicher, dass die Mietpreisbremse abgeschafft werden muss.“

Ungerechtigkeit der Mietpreisbremse: Im Rheinland sehr deutlich zu beobachten

Verbandsdirektor Erik Uwe Amaya sagte zur Einschätzung der Richter: „Das Ausmaß der  Ungerechtigkeit gegenüber Vermietern zeigt sich nicht nur an Beispielen wie München und Berlin.“ Gerade in Nordrhein-Westfalen treffe die Mietpreisbremse auf sehr unterschiedliche Wohnungsmärkte: „Die Mietpreisbremse gilt in Köln Chorweiler genauso wie in der Südstadt, in Düsseldorf Oberkassel genauso wie in Garath. Dabei sind die Wohnverhältnisse und das Preisniveau in den einzelnen Stadtteilen extrem unterschiedlich.“

Auch auf die kontraproduktiven Wirkungen der Mietpreisbremse, die Vermieter für Zurückhaltung bei Mietanpassungen bestraft, hatte Haus & Grund in der Vergangenheit immer wieder hingewiesen. „In der Praxis ist tatsächlich zu beobachten, dass die Mietpreisbremse nicht funktioniert“, stellt Erik Uwe Amaya fest. „Insofern zeigt das Berliner Urteil nur einmal mehr, dass der Plan der neuen Landesregierung richtig ist, die Mietpreisbremse wieder abzuschaffen.“

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.

 

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