Makler muss Fehler im Exposé ausdrücklich korrigieren

Der Makler preist eine großzügige Wohnung an – doch nach dem Kauf stellt sich heraus: Die Hälfte der Fläche darf gar nicht als Wohnraum genutzt werden, weil die Decken zu niedrig sind. Dazu sagt der Bundesgerichtshof: In solch einem Fall können Käufer die Wohnung zurückgeben und Schadenersatz verlangen, wenn der Makler seinen Fehler nicht ausdrücklich korrigiert hatte.

Karlsruhe. Wenn ein Makler dem Wohnungskäufer einen irreführenden Eindruck über die Nutzungsmöglichkeiten einer Wohnung vermittelt, kann der Käufer später eine Rückabwicklung des Kaufs durchsetzen. Das gilt auch dann, wenn der Makler dem Käufer nach der Besichtigung noch Unterlagen zur Verfügung stellt, aus denen sich die Tatsachen ergeben. Makler müssen ihre Aussagen vielmehr ausdrücklich korrigieren. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (Beschluss vom 14.03.2019, Az.: V ZR 186/18).

Der zugrundeliegende Rechtsstreit hatte sich am Verkauf einer knapp 125 Quadratmeter großen Eigentumswohnung entzündet. Die Wohnung erstreckte sich über das Souterrain und die darüber liegende Etage. Im Exposé pries die Maklerin das Objekt als „komplett renovierte 4-Zimmer-Terrassenwohnung über zwei Etagen“ an und nannte eine Wohnfläche von 125 Quadratmetern. Diese teilten sich auf in 68,6 Quadratmeter im oberen Geschoss und 55,2 Quadratmeter im Souterrain.

Große Wohnung – aber im Souterrain war die Decke zu niedrig

Was die Maklerin im Exposé verschwieg: Die Räumlichkeiten im Souterrain waren aufgrund ihrer zu geringen Deckenhöhe gar nicht für eine Nutzung zu Wohnzwecken zugelassen. Wie die Käufer der Wohnung vor Gericht erklärten, bewarb die Maklerin trotzdem bei der Besichtigung das Souterrain als Wohnbereich. Sie hatte die Räume extra entsprechend eingerichtet und schlug sogar vor, später könnte daraus auch eine Einliegerwohnung für den Sohn der Käufer werden, wenn er älter sei.

Im vorgelegten Grundriss war das Untergeschoss ebenfalls klar als Wohnbereich verzeichnet. Erst vor dem Vertragsabschluss legte die Maklerin den Käufern schließlich eine Kopie der Teilungserklärung vor, aus der klar hervorging, dass nur die obere Etage der Eigentumswohnung als Wohnraum und das Souterrain als „zusätzliche Nutzfläche“ eingestuft war. Die Käufer maßen dem zunächst keine Bedeutung bei und unterschrieben den Kaufvertrag – im Vertrauen auf die vorherigen Aussagen der Maklerin.

Keine explizite Korrektur – Käufer arglistig getäuscht

Als die neuen Wohnungseigentümer feststellten, dass eine Wohnnutzung des Souterrains tatsächlich gar nicht zulässig war, zogen sie vor Gericht. Sie sahen sich von der Maklerin arglistig getäuscht und verlangten eine Rückabwicklung des Kaufs und die gerichtliche Feststellung, dass die Maklerin ihnen zu Schadenersatz verpflichtet ist. Vor dem Bundesgerichtshof (BGH) bekamen sie schließlich Recht.

Die Bundesrichter stellten fest: Wenn Räumlichkeiten im Exposé als Wohnraum bezeichnet werden, obwohl sie bauordnungsrechtlich gesehen gar nicht zum Wohnen genutzt werden dürfen, liegt ein Sachmangel vor. Die Maklerin hätte diesen Fehler ausdrücklich korrigieren müssen – mit dem Hinweis, dass es sich beim Souterrain eben nicht um Wohnräume handelte. Es sei nicht ausreichend, lediglich Dokumente zu übergeben, aus denen sich ein entsprechender Rückschluss ziehen ließe. Das abschließende Urteil in dem Fall muss nun das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht fällen.

 

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern. Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein ist in der Regel in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.

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