Mietausfall mitversichert: Gebäudeversicherung bleibt umlagefähig

Wenn die Wohnung ausbrennt oder überschwemmt wird, ist nicht nur der Sachschaden für den Vermieter groß. Hinzu kommt der Mietausfall für die Zeit, bis die Wohnung wieder bewohnbar gemacht ist. Solche Mietausfälle können über die Gebäudeversicherung mitversichert werden. Aber kann die Prämie dann noch auf den Mieter umgelegt werden? Ja, sagt der Bundesgerichtshof.

Karlsruhe. Die Kosten für eine eigene Mietausfallversicherung kann der Vermieter nicht als Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Anders sieht es aus, wenn die Gebäudeversicherung auch Mietausfälle mitabdeckt, die durch einen Schaden am Gebäude aufgelaufen sind. In diesem Fall kann der Vermieter die vollen Kosten der Gebäudeversicherung auf den Mieter umlegen, ohne den Prämienanteil für die Versicherung der Mietausfälle herausrechnen zu müssen. Einzige Bedingung: Die Umlage der Kosten für die Gebäudeversicherung ist im Mietvertrag vereinbart.

Diese vermieterfreundliche und praxisnahe Entscheidung hat der Bundesgerichtshof (BGH) vor kurzem getroffen (Urteil vom 06.06.2018, Az.: VIII ZR 38/17). Im konkreten Fall hatte die Mieterin einer Wohnung gegen ihre Betriebskostenabrechnung geklagt. Darin hatte die Vermieterin ihr die Kosten für die Gebäudeversicherung in Rechnung gestellt – wie es im Formularmietvertrag zwischen beiden Parteien auch vereinbart worden war. Allerdings beinhaltete die Versicherung auch einen auf 24 Monate begrenzten Schutz vor Mietausfällen, die durch einen versicherten Gebäudeschaden entstehen könnten.

Die Mieterin ging davon aus, dass der Anteil der Versicherungskosten, der für die Abdeckung der Mietausfälle gezahlt wurde, nicht umlagefähig ist. Da die Vermieterin nicht angegeben hatte, wie groß dieser Anteil war, hielt die Mieterin die Umlage der Kosten für die Gebäudeversicherung insgesamt für nicht rechtens. Der Fall ging bis vor den Bundesgerichtshof (BGH), wo die Mieterin mit ihrer Auffassung allerdings nicht durchkam. Der Gerichtshof urteilte im Sinne der Vermieterin: Sie darf die gesamten Kosten für die Gebäudeversicherung umlegen. Der in einer Gebäudeversicherung mitversicherte Mietausfall bei einem Gebäudeschaden sei ein fester Bestandteil marktüblicher Gebäudeversicherungen.

Mietausfallversicherung bei Gebäudeschaden nützt auch dem Mieter

Die Betriebskostenverordnung erlaubt die Umlage von Kosten der „Sach- und Haftpflichtversicherung“ auf den Mieter. Die Bundesrichter stellten klar, dass darunter Versicherungen fallen, die dem Schutz des Gebäudes und seiner Bewohner dienen. Dazu gehören insbesondere die Kosten der Versicherung gegen Elementarschäden wie Wasser-, Feuer- und Sturmschäden. Auch die in diesem Fall von der Vermieterin abgeschlossene Gebäudeversicherung falle darunter, denn sie versichere gegen Sachschäden am Gebäude. Die Mietausfallversicherung greift dabei nur für Mietausfälle, die durch solch einen Sachschaden entstanden sind.

Insofern ist der Versicherungsfall der Mieteinbußen hier kein eigener, vom Gebäudeschaden zu trennender Fall, schreibt der BGH. Es sei insofern ein anderer Fall als bei einer eigenen Mietausfallversicherung, die nur den Vermieter gegen jegliche Form von Mietausfall absichert und daher nicht umlagefähig ist. Das Gericht verwies auch auf den Regressverzicht durch die Versicherung: Wenn der Mieter den Gebäudeschaden leichtfahrlässig verursacht hat, kann der Versicherer ihn in dafür nicht in Regress nehmen. In diesem Fall erstreckt sich das auch auf den dadurch entstandenen Mietausfall. So schützt die Versicherung auch den Mieter, was die Umlagefähigkeit rechtfertigt.

Haus & Grund-Tipp für Vermieter: Gehen Sie auf Nummer sicher – mit dem bundesweit gültigen Mietvertrag des Aachener Haus & Grund e.V.. Er beinhaltet eine Klausel, die auch Kosten für die Sach- und Haftpflichtversicherung auf den Mieter umlegt. Damit kann die Nebenkostenabrechnung dem Mieter auch die Versicherungskosten für die Gebäudeversicherung in Rechnung stellen. Den Vertrag gibt es als gedrucktes Formular in DIN-A4 sowie als bequemen Online-Mietvertrag. Den Mietvertrag bekommen Sie natürlich auch direkt vor Ort in unserer Geschäftsstelle zu den gewohnten Öffnungszeiten.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.

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