Mieter kann Verlängerungsoption im Gewerbemietvertrag ohne Schriftform ziehen

Bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien arbeiten die Vertragspartner häufig mit Befristungen und Verlängerungsmöglichkeiten. Ist dann das Ende der Laufzeit des Gewerbemietvertrags gekommen und der Mieter möchte von der Verlängerungsoption Gebrauch machen, stellt sich die Frage: In welcher Form muss er das dem Vermieter mitteilen? Dazu hat nun der Bundesgerichtshof geurteilt.

Karlsruhe. Wer bei einem Gewerbemietvertrag die Option zur Verlängerung der Laufzeit nutzen möchte, muss dabei nicht die Schriftform einhalten. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden, wie jetzt bekannt geworden ist (Urteil vom 21.11.2018, Az.: XII ZR 78/17). Der Gerichtshof klärte dabei auch noch die Regelung für einen Spezialfall: Steht das Objekt unter Zwangsverwaltung, muss der Mieter dem Zwangsverwalter die Verlängerung mitteilen.

Der konkrete Fall: Eine Firma hatte im Jahr 2006 eine Gewerbeimmobilie gemietet, die 640 Quadratmeter Nutzfläche, eine Garage und 15 Stellplätze umfasste. Mit dem damaligen Eigentümer vereinbarte man im Mietvertrag eine Vertragslaufzeit von neun Jahren – bis Ende Januar 2015. Außerdem einigte man sich auf die Option, den Vertrag um zehn Jahre verlängern zu können. Um die Option zu ziehen, mussten die Mieter laut dem Mietvertrag spätestens fünf Monate vor dem Ende der Vertragslaufzeit Bescheid geben.

Die Firma entschied sich schließlich, tatsächlich von der Option Gebrauch zu machen. Im August 2014 informierte sie darüber in Form eines nicht unterschriebenen Computerfaxes. Das Fax schickte man an den Zwangsverwalter, unter dessen Verwaltung die Immobilie seit Juni desselben Jahres stand. Im Januar 2015 – also kurz vor Ablauf der ursprünglichen Vertragslaufzeit – ging die Immobilie per Zwangsversteigerung an eine neue Eigentümerin. Die kündigte der Mieterin im September mit Wirkung zum 31. März 2016.

Verlängerungsoption im Gewerbemietvertrag ausüben erfordert keine Schriftform

Begründung der Kündigung: Die Firma hätte die Verlängerungsoption im Mietvertrag für gewerbliche Räume nicht wirksam ausgeübt, weil sie die Schriftform nicht eingehalten habe. Die Firma war anderer Meinung, so dass die Angelegenheit vor Gericht ging. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied gegen die Eigentümerin: Die Verlängerung des Mietvertrags war wirksam. Für die Ausübung einer Verlängerungsoption sei es nicht nötig, die Schriftform einzuhalten. Das nicht unterschriebe Computerfax war insofern ausreichend.

Zudem hatte die Firma es fristwahrend verschickt. Die Bundesrichter sagten zur Begründung: Die in § 550 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festgeschriebene Schriftform greife nicht, wenn eine Vertragspartei von ihrem vertraglichen Recht Gebrauch mache, eine Vertragsbedingung einseitig zu ändern. Außerdem stellten die Richter fest, dass der Zwangsverwalter im vorliegenden Fall auch der richtige Adressat für das Fax gewesen war.

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Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.

 

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