Mieterhöhung: Gutachten zur ortsüblichen Vergleichsmiete ohne Wohnungsbesichtigung?

Wenn ein Vermieter die Miete anpassen möchte, muss er das dem Mieter begründen. Eine Möglichkeit dazu ist ein Sachverständigengutachten zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Bislang war die weit verbreitete Rechtsauffassung: Der Sachverständige muss die Wohnung besichtigt haben, damit das Gutachten als Begründung gilt. Doch der Bundesgerichtshof sieht das anders.

Karlsruhe. Wenn ein Vermieter eine Mieterhöhung verlangt, kann er die Anpassung mit einem Sachverständigengutachten zur ortsüblichen Vergleichsmiete begründen. Das geht auch dann formell in Ordnung, wenn der Sachverständige die fragliche Wohnung gar nicht besichtigt hat. Wichtig ist nur, dass die Angaben des Gutachters für den Mieter nachprüfbar sind. Dabei kommt es darauf an, welche Angaben der Sachverständige zur fraglichen Wohnung – oder einer vergleichbaren Wohneinheit – macht. Wie er die Grundlage für seine Angaben gewonnen hat, spielt dagegen keine Rolle.

Diese Entscheidung hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt gefällt (Urteil vom 11.07.2018, Az. VIII ZR 190/17). Der Rechtsstreit drehte sich um eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Die Vermieterin hatte vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangt. Sie berief sich dabei auf das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zur ortsüblichen Vergleichsmiete der Zwei- und Vierzimmerwohnungen des Hauses. Das Gutachten lag dem Schreiben an den Mieter bei.

Allerdings hatte der Gutachter seine Expertise geschrieben, ohne die fragliche Wohnung besichtigt zu haben. Die Mieter des Hauses seien nicht anzutreffen gewesen oder hätten eine Besichtigung verweigert, schreibt der Sachverständige dazu im Gutachten. Er stütze seine Ausarbeitung stattdessen auf Besichtigungsdaten und Wohnungsbeschreibungen, die er von der Vermieterin bekommen hatte. Außerdem habe er schon genügend Wohnungen dieser Vermieterin besichtigt. Der Mieter hielt das für unzureichend, woraufhin die Vermieterin vor Gericht zog, um die Zustimmung zur Mietanpassung einzuklagen.

Nachprüfbare Angaben erfordern nicht unbedingt eine Wohnungsbesichtigung

Mit Erfolg – zumindest in der letzten Instanz. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied: Das Mieterhöhungsverlangen ist formell wirksam. Denn es kommt für die Wirksamkeit nicht darauf an, ob der Sachverständige die Wohnung – oder eine vergleichbare – auch besichtigt hat. Nach Ansicht der Bundesrichter ist die Pflicht zur Begründung der Mieterhöhung nur dazu da, dem Mieter die Möglichkeit zu geben, die geforderte Mietanpassung ansatzweise nachzuvollziehen. Es gehe aber nicht darum, bereits einen Nachweis über die ortsübliche Vergleichsmiete zu führen oder dem Mieter ein mögliches Prozessrisiko zu ersparen.

Die Karlsruher Richter stellten klar: Mit dem beigefügten Sachverständigengutachten hatte die Vermieterin grundsätzlich die Begründungspflicht für die Mieterhöhung erfüllt. Wesentlich ist dafür nach Angaben des BGH nur, dass der Gutachter die Mietanpassung aus Angaben herleitet, die umfangreich genug sind, um dem Mieter eine Überprüfung zumindest ansatzweise zu ermöglichen. Er muss also eine Aussage zur tatsächlichen ortsüblichen Vergleichsmiete treffen und die fragliche Wohnung in das lokale Preisgefüge einordnen.

Die Angaben müssen für den Mieter nachprüfbar sein – aber dafür müssen sie nicht unbedingt auf einer Besichtigung beruhen. Damit hat der Bundesgerichtshof einer weit verbreiteten Rechtsauffassung widersprochen. Zu diesem Thema gibt es außerdem ein weiteres, inhaltsgleiches Urteil des BGH (Urteil vom 11.07.2018, Az.: VIII ZR 136/17).

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.

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