Neuer Hausverwalter: Wer macht die Jahresabrechnung?

Wenn die Wohnungseigentümer mit der Arbeit ihres Verwalters nicht zufrieden sind, stellt sich die Frage nach einem Personalwechsel in dieser wichtigen Funktion. Das kann allerdings weitere Schwierigkeiten nach sich ziehen: Wer muss nach dem Wechsel die Jahresabrechnung für das laufende Jahr erstellen? Und wer macht die noch fehlende Abrechnung für das Vorjahr?

Karlsruhe. Wenn ein Hausverwalter im laufenden Haushaltsjahr geht, muss er die Jahresabrechnung für das abgelaufene Jahr noch erstellen. Das gilt unabhängig davon, ob die Abrechnung zum Zeitpunkt des Verwalterwechsels bereits fällig ist oder noch nicht. Diese Entscheidung hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt getroffen (Urteil vom 16.02.2018, Az.: V ZR 89/17).

Der Rechtsstreit drehte sich um eine Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG), die am 21. Januar 2015 beschlossen hatte, die Verwalterin mit sofortiger Wirkung abzuberufen. Die Eigentümer kündigten zugleich den Verwaltervertrag und heuerten anschließend eine neue Verwalterin an. Die forderte dann im Juni ihre Vorgängerin auf, die Jahresabrechnung für das Jahr 2014 vorzulegen.

Die Vorgängerin kam der Aufforderung aber nicht nach. Daran änderte auch eine neuerliche Fristsetzung nichts. Die Eigentümergemeinschaft beauftragte daraufhin die neue Verwalterin damit, die Abrechnung für das Jahr 2014 zu erstellen. Dafür berechnete die Dienstleisterin 800 Euro. Die Eigentümer zogen nun vor Gericht, um die Summe von der ehemaligen Verwalterin als Schadenersatz zurück zu fordern.

Ehemaliger Verwalter für Abrechnung des Vorjahres verantwortlich

Vor dem Bundesgerichtshof (BGH) hatten die Wohnungseigentümer abschließend Erfolg. Die Karlsruher Richter entschieden, dass die  ehemalige Verwalterin für die Kosten aufkommen muss. Trotz der Abberufung hätte sie die Jahresabrechnung für das Jahr 2014 erstellen müssen. Der Gerichtshof schreibt in seinem Urteil: Die Jahresabrechnung zu erstellen ist immer die Pflicht des Verwalters, der im Amt war, als die Pflicht zur Abrechnung entstand. Und das immer der Zeitpunkt, an dem das Wirtschaftsjahr vorbei ist – für das Jahr 2014 also spätestens der 1.1.2015.

Bei einem späteren Verwalterwechsel geht die Pflicht nicht an den Nachfolger über. Wann die Abrechnung fällig wird, ist unerheblich. Auch eine zusätzliche Vergütung für eine Abrechnung nach seinem Ausscheiden kann der abberufene Verwalter nicht verlangen. Nur für das laufende Jahr, in dem der Verwalterwechsel stattfindet, ist der Nachfolger verantwortlich. Damit hat der BGH weitgehende Klarheit geschaffen – bis auf einen Aspekt: Ob das Wirtschaftsjahr tatsächlich am letzten Tag des fraglichen Jahres oder am ersten Tag des Folgejahres endet. Da es in diesem Fall nicht darauf ankam, trafen die Bundesrichter hierzu in ihrem Urteil keine Festlegung.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.

 

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