Nießbraucher vermietet: Kann der Eigentümer Werbungskosten von der Steuer absetzen?

Es kann eine günstige Gestaltung beim Vererben von Immobilien sein: Der Eigentümer übereignet sie schon zu Lebzeiten an seine Kinder und sichert sich ein lebenslanges Recht auf Nießbrauch. Wenn der Nießbraucher das Objekt vermietet und damit die Mieteinnahmen erzielt, stellt sich allerdings die Frage: Kann der Eigentümer und spätere Vermieter schon vorab Werbungskosten von der Steuer absetzen?

München. Wer Eigentümer einer Immobilie ist, an welcher der Voreigentümer noch ein lebenslanges Recht auf Nießbrauch hat, geht bei der Steuer unter Umständen leer aus. Denn: Solange der Nießbraucher die Immobilie vermietet und damit die Mieteinnahmen erzielt, kann der Eigentümer keine Ausgaben für das Haus als vorab entstandene Werbungskosten von der Steuer absetzen. Das gilt zumindest so lange, wie nicht absehbar ist, wann der Nießbrauch endet. Das hat der Bundesfinanzhof in einem jetzt bekannt gegebenen Urteil entschieden und damit seine bisherige Rechtsprechung bekräftigt (Urteil vom 19.02.2019, Az.: IX R 20/17).

Das Urteil fiel im Streit zwischen einem Finanzamt und einem Hauseigentümer aus Baden-Württemberg. Dem Mann gehört ein Haus mit sechs Mietwohnungen und einem kleinen Geschäftslokal, zentral in einer Innenstadt gelegen. Voreigentümer waren seine Mutter und seine Tante. Die alten Damen (Jahrgang 1928 bzw. 1930) hatten das Haus dem heutigen Eigentümer und seiner Schwester bereits 1995 übereignet und sich dabei ein lebenslanges Nießbrauchrecht gesichert. Die beiden Geschwister hielten je die Hälfte der Eigentumsanteile.

Im Jahr 2011 kaufte der Bruder allerdings seiner Schwester deren Anteil am Gebäude ab – zum Preis von 250.000 Euro. Nunmehr war er der Alleineigentümer. Seine Mutter und seine Tante lebten damals noch, wohnten aber nicht im fraglichen Haus. Vielmehr nutzten sie ihr Nießbrauchrecht, indem sie die Wohnungen und das Ladenlokal vermieteten. Ihr Sohn bzw. Neffe würde also mit ihrem Tod auch die Nachfolge als Vermieter antreten – so viel war klar. Er rechnete also für die Zukunft mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Nießbraucher vermietet, Eigentümer erklärt Werbungskosten vorab

Das machte sich der Eigentümer bei seiner Steuererklärung für das Jahr 2012 zu Nutze. Er machte unter den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung vorab entstandene Werbungskosten geltend: Nämlich eine Absetzung auf Abnutzung (AfA) und die Schuldzinsen für den Kauf des Eigentumsanteils seiner Schwester. Er rechnete vor, dass er durch Kaufpreis und Kaufnebenkosten gut 273.000 Euro ausgegeben hatte, davon rund 30,6 Prozent für das Gebäude selbst, also etwa 83.700 Euro. Davon ausgehend ergaben 2 Prozent AfA eine Summe von knapp 1.700 Euro.

Die Zinsen lagen bei 6.900 Euro – insgesamt kam der Eigentümer damit auf rund 8.600 Euro vorab entstandene Werbungskosten. Das Finanzamt beanstandete das nicht. In der nächsten Steuererklärung für das Jahr 2013 hielt der Eigentümer es wie im Vorjahr, doch das Finanzamt akzeptierte AfA und Schuldzinsen diesmal nicht. Ein Einspruch wurde im Jahr 2015 abgewiesen. In dem Jahr starb die Mutter des Eigentümers, der jetzt gemeinsam mit seiner Tante tatsächlich Mieteinnahmen mit dem Haus erzielt.

Mieteinkünfte in nicht absehbarer Zukunft: Keine Werbungskosten abziehbar

Der Streit um die Steuer für das Jahr 2013 landete letztlich vor dem Bundesfinanzhof (BFH). Und der gab dem Finanzamt Recht: Ein Abzug von Werbungskosten stand dem Eigentümer nicht zu. Zur Begründung verwiesen die Richter auf ihre bisherige Rechtsprechung. Darin hatte das Gericht entschieden, dass vorab entstandene Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung nicht abgezogen werden können, wenn nicht absehbar ist, wann der Nießbrauch an dem Gebäude endet und damit dem Eigentümer tatsächlich Einkünfte entstehen (Beschluss vom 10.06.1998, Az.: IX B 47/98 sowie Urteil vom 14.11.2007, Az.: IX R 51/06).

Da es sich im vorliegenden Fall um ein lebenslängliches Recht auf Nießbrauch handelte, war nicht absehbar, wann der Eigentümer mit Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung rechnen konnte. Ein Ableben der Mutter oder der Tante war nicht absehbar und nach den Feststellungen des Gerichts gab es auch keine verbindliche Zusage von einer der alten Damen, von ihrem Nießbrauchrecht keinen Gebrauch mehr zu machen. Damit konnten keine Werbungskosten geltend gemacht werden – weder für die AfA, noch für die Schuldzinsen.

 

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern. Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein ist in der Regel in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.

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