Sanierung in der WEG: Beauftragte Firma muss für alle Eigentümer erkennbar sein

Wenn eine Eigentümerversammlung über eine Sanierung beschließen muss, dann ist Vorsicht geboten. Aus dem Beschluss bzw. dem Protokoll der Sitzung muss am Ende hervorgehen, welche Firma den Auftrag bekommen hat. Sonst kann ein eventuell nicht anwesender Miteigentümer sich später kein Bild davon machen – und könnte erfolgreich gegen den Beschluss klagen. Das zeigt ein aktuelles Urteil.

Marl/Berlin. Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) haben ein Recht darauf zu erfahren, welches Handwerksunternehmen eine Sanierung im Haus durchführt. Dafür reicht es nicht aus, dass die bei der Eigentümerversammlung anwesenden Mitglieder die beauftragte Firma kennen. Vielmehr muss sie auch im Beschluss oder Protokoll genannt sein. Das hat des Amtsgericht Marl entschieden (Urteil vom 19.03.2018, Az.: 34 C 8/17).

Im strittigen Fall ging es um die Sanierung der Heizungsanlage im Gebäude. Aufgrund einer Ausschreibung hatten vier Fachunternehmen jeweils ein Leistungsverzeichnis eingereicht. Dann lud der Immobilienverwalter zu einer Versammlung zwecks Abstimmung über die Sanierung. In der Einladung informierte er über die Ergebnisse der Sanierungsplanung und kündigte an, einer der Inhaber der ausführenden Firmen werde an der Versammlung anwesend sein.

Beauftragtes Unternehmen fehlte im Protokoll – Eigentümer klagte

Aus dem Einladungsschreiben ging nicht hervor, um welche Firma es sich dabei handelte. In der Versammlung beschlossen die Eigentümer die Beauftragung des vertretenen Ingenieurbüros. Des Weiteren beschlossen sie Regelungen zur Finanzierung der Sanierungsmaßnahme durch eine Sonderumlage beziehungsweise eine Kreditaufnahme.

Gegen die Beschlüsse erhob ein Eigentümer Anfechtungsklage. Seine Begründung: Aus den Beschlussprotokollen sei nicht eindeutig erkennbar, welches Unternehmen den Auftrag erhalten hatte. Das Amtsgericht Marl gab dem Kläger Recht: Dem Beschluss über die Sanierung der Heizungsanlage fehle die hinreichende Bestimmtheit, er entspreche damit nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Das gelte auch für den Beschluss über die Finanzierung der Maßnahme, da wesentliche Rahmenbedingungen für eine Kreditaufnahme nicht enthalten waren.

Kurz notiert: Was ist „hinreichende Bestimmtheit“?

Es müssen die Grundfragen der Art und Weise der Durchführung – also Umfang, Finanzierung, Ablauf und Kostenanschläge - geregelt werden. Wenn im Protokoll ausdrücklich Bezug auf Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses genommen wird, so dürfen diese herangezogen werden. Diese Umstände müssen jedoch im Einzelfall für jedermann ohne weiteres erkennbar sein. Diese Regelung zielt darauf ab, dass Beschlüsse auch für Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers bindend sind.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.

 

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