Schadenersatz: Mietvertrag kann Verjährungsfrist nicht verlängern

Es ist eine typische Angst des Vermieters: Der Mieter zieht aus und hinterlässt eine schwer beschädigte Wohnung. Zwar kann man in diesem Fall Schadenersatz einklagen. Doch das geht nur binnen 6 Monaten nach der Rückgabe der Wohnung – dann verjähren die Ansprüche. Da klingt die Idee interessant, die Frist durch eine Klausel im Mietvertrag zu verlängern. Aber ist so etwas rechtens?

Karlsruhe. Wenn der Mieter auszieht und eine beschädigte Wohnung hinterlässt, kann der Vermieter sechs Monate lang Schadenersatz verlangen. Danach verjähren die Ansprüche – so sieht es das Bürgerliche Gesetzbuch vor (§ 548 Abs. 1 BGB). Die Verjährungsfrist kann der Vermieter nicht verlängern, indem er eine entsprechende Klausel in den Mietvertrag einbaut. Eine solche Klausel ist unwirksam – das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden (Urteil vom 08.11.2017, Az.: VIII ZR 13/17).

Die Bundesrichter hatten einen Fall aus Berlin verhandelt: Ende Dezember 2014 hatte eine Mieterin ihre Wohnung beschädigt zurückgegeben. Die Vermieterin wollte sich den Schaden in Höhe von etwa 16.000 Euro von der Mieterin zurückholen. Ihre Klage auf Schadenersatz wurde allerdings erst im Oktober 2015 zugestellt. Es waren also mehr als 10 Monate verstrichen. Die Klägerin berief sich darauf, dass die Ansprüche verjährt seien.

Längere Verjährungsfrist: Mieter unangemessen benachteiligt

Allerdings hatten die Mietparteien seinerzeit einen Formularmietvertag abgeschlossen, der in einer Klausel bestimmte, dass Ersatzansprüche des Vermieters erst 12 Monate nach dem Ende des Mietverhältnisses verjähren. Auf Grundlage dessen ging die Vermieterin davon aus, dass ihr Schadenersatz zustand. Wer ist im Recht? Die Vermieterin blieb in allen Instanzen mit ihrer Klage ohne Erfolg. Der Rechtsstreit landete schließlich vor dem BGH. Dessen Richter entschieden: Die Klausel ist unwirksam, weil sie die Mieterin unangemessen benachteiligt.

Das liegt nach Angaben des BGH nicht nur daran, dass die Verjährungsfrist verdoppelt wurde. Hinzu kommt, dass die Regelung auch noch den Beginn der Frist verschiebt. Laut BGB läuft die Verjährungsfrist nämlich ab dem Tag, an dem der Vermieter die Wohnung zurückbekommen hat. Dagegen hatte die beanstandete Klausel das rechtliche Ende des Mietverhältnisses als Startpunkt für die Frist angesetzt. Beides ist nach Ansicht der Karlsruher Richter nicht mit dem Grundgedanken des BGB-Paragraphen 548 vereinbar.

Für Vermieter bedeutet das Urteil: Sie müssen nach der Wohnungsübergabe durch den ausziehenden Mieter sofort prüfen, ob es Schäden gibt. Wenn ja, dann müssen sie zügig ihre Ansprüche auf Schadenersatz geltend machen. Zumindest fristwahrende Maßnahmen sollten auf jeden Fall ergriffen werden. Betroffene Haus & Grund-Mitglieder wenden sich im Zweifelsfalle für kompetente juristische Hilfe gerne an uns. Übrigens: Der bundesweit gültige, rechtssichere Mietvertrag von Haus & Grund Aachen ist von dem Urteil nicht betroffen – er enthält keine solche Klausel. Der Mietvertrag kann als Online-Mietvertrag oder in Papierform über uns bezogen werden.

 

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.

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