Sozialverbindlichkeiten in einer WEG: Eigentümer haften nicht

In Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) fallen sogenannte Sozialverbindlichkeiten an: Also Ausgaben, welche die WEG für alle Einzeleigentümer gemeinsam trägt. Ein typisches Beispiel ist die Gebäudeversicherung. Was aber gilt, wenn die WEG die Versicherungsprämie nicht bezahlt und einer der Einzeleigentümer einspringt, damit der Versicherungsschutz nicht erlischt?

Karlsruhe. Springt ein Wohnungseigentümer mit der Zahlung von Sozialverbindlichkeiten für seine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) in die Bresche, kann er die Kosten später nicht anteilig von den anderen Wohnungseigentümern zurückverlangen. Er muss seinen Anspruch vielmehr gegenüber der WEG geltend machen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil entschieden, dass am 28. März 2019 veröffentlicht wurde (Urteil vom 26.10.2018, Az.: V ZR 279/17).

Der konkrete Fall drehte sich um eine WEG, die aus zwei Eigentümern bestand. Dem einen Eigentümer gehört die Dachgeschosswohnung, womit er es auf einen Miteigentumsanteil von 8 Prozent bringt. Die anderen Teileigentumseinheiten gehören einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die mithin 92 Prozent der Eigentumsanteile hält. Die Eigentümergemeinschaft hielt keine Eigentümerversammlungen ab. Sie stellte auch keine Wirtschaftspläne oder Jahresabrechnungen auf – nicht einmal ein Konto unterhielt die WEG.

So war es wenig überraschend, dass die WEG eines Tages auch die fällige Prämie für die Haus- und Gebäudeversicherung nicht bezahlte. Um den Versicherungsschutz schnellstens wiederherzustellen, zahlte der Einzeleigentümer der Dachwohnung die 3.700 Euro aus eigener Tasche. Als noch im selben Jahr auch die Prämie für die Gebäudehaftpflichtversicherung nicht floss, wendete der Eigentümer ein Erlöschen des Versicherungsschutzes ab, indem er selbst die 180 Euro an die Versicherung zahlte.

Miteigentümer haften nicht für Sozialverbindlichkeiten

Das Geld wollte sich der Wohnungseigentümer nun anteilig zurückholen – und zwar von seinem Miteigentümer, der GbR. Er verklagte also die Gesellschafter der Firma darauf, ihren Anteil der Kosten – nach Miteigentumsanteilen 92 Prozent – zu bezahlen. Der Eigentümer scheiterte mit seiner Klage vor allen Instanzen – am Ende auch vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Die Richter stellten nämlich fest: Der Eigentümer hat gegenüber dem Miteigentümer gar keinen Anspruch.

Begründung: Bei den Kosten handelte es sich um Sozialverbindlichkeiten – also um Geld, das von der Gemeinschaft hätte bezahlt werden müssen. Seinen Anspruch hätte der Wohnungseigentümer deswegen gegenüber der WEG geltend machen müssen. Daran ändert sich auch dann nichts, wenn gar nicht zu erwarten ist, dass die WEG die Kosten begleichen kann – so wie in diesem Fall, wo die Gemeinschaft nicht einmal ein Konto unterhielt.

Komplizierte Rechtsfragen: Wer haftet in der WEG für was?

Der Eigentümer hätte dafür sorgen müssen, dass die WEG Beschlüsse fasst, die ihr eine Zahlung des Betrags erlauben. Wenn kein Beschluss zustande gekommen wäre, hätte der Eigentümer immer noch vor Gericht eine Beschlussersetzungsklage anstrengen können, wie der BGH in seinem Urteil feststellt. Der Fall ist nicht der Erste, in dem ein Wohnungseigentümer seine Ansprüche nicht durchsetzen kann, weil er den Falschen verklagt hat.

Die Frage, wer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft für was haftet, ist facettenreich und kompliziert. Der Bundesgerichtshof hat sich in der Vergangenheit immer wieder mit Fragen aus diesem Themenkreis beschäftigt – wir berichteten. Unter den folgenden Links finden Sie weitere Urteile des Bundesgerichtshofes, in denen es um Haftungsfragen innerhalb von Eigentümergemeinschaften ging:

Hausgeld nicht gezahlt: Steht dem Miteigentümer Schadenersatz zu?

Wohnungseigentum: Wer haftet für Schäden bei mangelhafter Sanierung?

Haftet die ganze WEG für Fehler von Verwalter oder Handwerker?

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern. Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein ist in der Regel in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.

 

 

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