Steuererklärung: Verluste aus Vermietung steuerlich geltend machen

Wenn die Mietwohnung leer steht, kann man als Vermieter in der Steuererklärung Verluste aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Auch die Kosten für eine bauliche Instandsetzung lassen sich absetzen, um die Vermietbarkeit wiederherzustellen. Aber Vorsicht: Wer keine ernsthaften Vermietungsbemühungen nachweisen kann, geht leer aus.

Berlin. Ein Ehepaar wollte beim Finanzamt Kosten für die bauliche Instandsetzung eines Apartments als Verluste aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Konkret ging es um Baukosten für Räumlichkeiten der Immobilie, die in den Bauplänen als „Au pair“ gekennzeichnet waren. Eine tatsächliche Vermietung fand allerdings in dem streitigen Veranlagungszeitraum nicht statt.

Das Finanzamt lehnte die steuerliche Geltendmachung der Baukosten ab, weil es keine ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen des Ehepaares erkennen konnte und damit auch keine Einkünfteerzielungsabsicht. Diese wäre aber Voraussetzung dafür gewesen, die Kosten als Verluste aus Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend machen zu können. Dieser Ansicht schloss sich das Finanzgericht München an (Urteil vom 31.07.2017, Az.: 7 K 53/14).

Ernsthaft um Vermietung bemühen: Aushang im Supermarkt reicht nicht

Bei der Einkünfteerzielungsabsicht kommt es, so das Gericht, nicht auf das vom Steuerpflichtigen Gewollte an, sondern auf äußerlich „erkennbare Bemühungen“, Einkünfte zu erzielen. Bei Vermietung und Verpachtung sind solche „erkennbaren Bemühungen“ insbesondere das Schalten von Anzeigen, die Durchführung von Besichtigungen oder die Beauftragung eines Maklers. Eher weniger deutlich erkennbar ist die Vermietungsabsicht, wenn – wie in diesem Fall – die Immobilie vorübergehend nicht vermietbar ist und zuerst in einen vermietbaren Zustand versetzt werden muss.

Dem Finanzamt und letztlich auch dem Finanzgericht reichten die von dem Ehepaar am schwarzen Brett der Universität und des örtlichen Lebensmittelgeschäfts getätigten Aushänge nicht aus, um die Vermietungsbemühungen auch in steuerlicher Hinsicht anzuerkennen. Dies gilt auch und gerade bei einem von dem Ehepaar ins Feld geführten schwierigen Vermietungsmarkt, der nach Ansicht des Gerichts besondere Vermietungsbemühungen erfordert.

Die Behauptung des Ehepaares, die ersten beiden Mieter im Jahr 2002 nur über Aushänge am schwarzen Brett gefunden zu haben, änderte an dieser Einschätzung ebenso wenig etwas wie die Tatsache, dass die Räume ungenutzt zur Verfügung gestanden haben und das Ehepaar nach eigenen Angaben aufgrund seiner finanziellen Situation dringend auf Einnahmen angewiesen gewesen war. Eine gelegentliche und sporadische Nutzungsüberlassung an Gäste gegen ein geringes Entgelt erfüllt nicht die Voraussetzungen für den Nachweis der Absicht, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, so die Richter.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.

 

 

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