Unerlaubte Vermietung: Eigentümerversammlung kann keine Strafe verhängen

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hat in ihrer Gemeinschaftsordnung Beschränkungen für die Vermietung festgelegt. Doch Verbote sind das Eine – deren Einhaltung ist das Andere. Gegen Verstöße helfen Sanktionen. Aber kann eine WEG so einfach per Beschluss eine Vertragsstrafe für unerlaubtes Vermieten einführen? Darüber hat jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Karlsruhe. Die Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sieht Beschränkungen für die Vermietung vor. Trotzdem hat die Eigentümerversammlung in einem solchen Fall nicht das Recht, Vertragsstrafen für Verstöße gegen die Vermietungsbeschränkungen zu beschließen. Das hat der Bundesgerichtshof kürzlich entschieden (Urteil vom 22.03.2019, Az.: V ZR 105/18).

Der konkrete Rechtsstreit spielte sich in einer Wohnungseigentümergemeinschaft ab, in deren Gemeinschaftsordnung eine Einschränkung für mögliche Vermietungen der Eigentumswohnungen festgelegt ist. Die Eigentümer dürfen ihre Wohnung demnach nur mit Zustimmung des Verwalters einem Dritten vermieten oder anderweitig zum Gebrauch überlassen. Allerdings soll der Verwalter nur aus einem wichtigen Grund nein sagen dürfen.

Vermietung nur mit Zustimmung des Verwalters

Für den Fall, dass sich jemand nicht an diese Regelung hält, sieht die Gemeinschaftsordnung allerdings keine Sanktionen vor. Das wollten die Eigentümer ändern und beschlossen mehrheitlich: Wer ohne Zustimmung des Verwalters vermietet, muss 500 Euro Strafe zahlen. Falls es einen wichtigen Grund für den Verwalter gab, die Vermietung zu untersagen, soll die Strafe zwei- bis viertausend Euro pro angefangenem Vermietungsmonat betragen.

Außerdem beschloss man einen Zusatz, der den wichtigen Grund näher definierte: Ein Solcher läge demnach vor, wenn davon auszugehen ist, dass die Mieter maximal drei Monate im Haus bleiben. Eine Kurzzeitvermietung also. So etwas kam im Haus tatsächlich vor, sodass die Eigentümer bald von einem Miteigentümer 12.000 Euro Strafe verlangten. Er hatte sechsmal jeweils arabische Medizintouristen in seiner Eigentumswohnung wohnen lassen.

Eigentümer beschließen Vertragsstrafe und scheitern vor Gericht

Vor Gericht kam die Eigentümergemeinschaft allerdings mit ihrer Forderung nicht durch. Am Ende urteilte der Bundesgerichtshof (BGH): Die WEG kann keine Vertragsstrafe einfordern, weil der Beschluss zur Einführung solcher Strafen nichtig ist. Die WEG hatte gar nicht die Kompetenz, einen solchen Beschluss zu fassen. Zwar klingt der § 21 des Wohnungseigentumsgesetzes in Abschnitt 7 auf den ersten Blick so, als könne man die Kompetenz daraus herleiten.

Doch der BGH stellte klar: Der fragliche Passus im Gesetz erlaubt den Eigentümern nur, über die Art und Weise von Zahlungen, die Kosten für eine besondere Nutzung des Gemeinschaftseigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand einen Mehrheitsbeschluss zu fassen – und zudem auch über die Fälligkeit und Folgen eines Verzugs. Eine Vertragsstrafe für den Verstoß gegen eine Unterlassungspflicht hat aber nichts mit einem Zahlungsverzug zu tun.

Keine Vertragsstrafe: Eigentümer können sich trotzdem wehren

Hierbei geht es vielmehr um eine Zuwiderhandlung. Und dafür sieht der Paragraph eben keine Beschlusskompetenz vor. Wichtig: Der BGH hat mit diesem Urteil nur festgestellt, dass eine WEG keine Vertragsstrafen für Verstöße gegen Vermietungsbeschränkungen beschließen kann. Ob die Wohnungseigentümer grundsätzlich keine Vertragsstrafen beschließen können, bleibt weiter offen – dazu traf der BGH keine Aussage, weil es für den vorliegenden Fall unerheblich war.

Das Urteil bedeutet außerdem nicht, dass die Miteigentümer keine Möglichkeiten hätten, die unerlaubte Vermietung zu sanktionieren. Der BGH wies auf ein alternatives Vorgehen hin: Die Wohnungseigentümer könnten mit einem vorbeugenden Unterlassungsanspruch arbeiten. Wenn der vermietende Miteigentümer uneinsichtig bleibt und erneut unerlaubt vermietet, kann die WEG anhand des Unterlassungsanspruchs ein Ordnungsgeld gegen ihn erwirken.

Mehr Rechtsprechung zum Wohnungseigentumsrecht

Erst vor kurzem hatte der BGH entschieden, dass die Eigentümerversammlung einem Miteigentümer nicht ohne weiteres verbieten kann, seine Wohnung kurzzeitig etwa an Feriengäste zu vermieten. Hier können Sie in einem ausführlichen Bericht Genaueres über dieses Urteil zur Kurzzeitvermietung nachlesen. Viele weitere wichtige Urteile des BGH zum Wohnungseigentumsrecht finden Sie auf unserer Themenseite Wohnungseigentum.

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