Wann verjährt ein Schadenersatzanspruch des Vermieters?

Nach dem Ende eines Mietverhältnisses hat der Vermieter noch sechs Monate Zeit, um einen eventuellen Schadenersatzanspruch gegen den Mieter geltend zu machen. Danach verjährt sein Anspruch. Wenn sich die Rückgabe des Mietobjektes über längere Zeit hinzieht, ergibt sich natürlich die Frage: Ab wann läuft die Verjährungsfrist? Eine Antwort hat jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) gegeben.

Karlsruhe. Ein Schadenersatzanspruch eines Vermieters aus einem Mietverhältnis verjährt sechs Monate nach der vollständigen Rückgabe des Mietobjektes. Als vollständig zurückgegeben kann die Immobilie erst betrachtet werden, wenn der Vermieter den Schlüssel zurückbekommen hat. Denn neben einer Änderung des Besitzverhältnisses zugunsten des Vermieters muss der Mieter seinen Besitz der Mietsache vollständig und unzweideutig aufgegeben haben. Das hat der Bundesgerichtshof in einem jetzt veröffentlichten Richterspruch entschieden (Urteil vom 27.02.2019, Az.: XII ZR 63/18).

Das Urteil fiel im Streit um die Rückgabe von gemieteten Büros. Der Mieter hatte zum 30. September 2012 gekündigt. Im Oktober zog er aus, entfernte dabei allerdings seine Einbauten nicht. Dazu war er laut Mietvertrag aber verpflichtet, falls die Vermieterin die Einbauten nicht zu übernehmen bereit war. Erst am 9. November schlug der Mieter der Vermieterin einen Ortstermin vor, um die Mieträume zurückzugeben und über die Zukunft der Einbauten zu sprechen.

Gewerberäume vermietet: Rückgabe zieht sich hin

Zu diesem Termin kam es Mitte Dezember, gefolgt von einer weiteren Besprechung einige Tage später. Im Januar informierte die Vermieterin den Mieter dann in einem Brief darüber, welche Einbauten er noch entfernen sollte. Auch einige Instandsetzungsarbeiten forderte die Vermieterin dabei noch ein. Am 8. Februar hatte der Mieter alles erledigt und gab die Schlüssel zurück. Allerdings bemerkte die Vermieterin später noch weitere Mängel an dem Mietobjekt.

Sie forderte den Mieter auf, die Mängel zu beseitigen. Der lehnte das aber ab – endgültig erklärte er das am 13. Juni. Die Vermieterin zog deswegen am 8. Juli gegen den ehemaligen Mieter vor Gericht. Die kritische Frage in dem Verfahren: Waren die Schadensersatzansprüche der Vermieterin bereits verjährt? Am Ende musste der Bundesgerichtshof (BGH) darüber entscheiden und fällte ein vermieterfreundliches Urteil: Die Ansprüche sind nicht verjährt.

Rückgabe der Schlüssel ist maßgeblich

Die Bundesrichter entschieden: Die Verjährungsfrist lief erst seit dem Ablauf des 8. Februar, an dem die Vermieterin die Schlüsselübergabe stattgefunden hatte. Ein Vermieter müsse sich ungestört ein umfassendes Bild vom Zustand der Mietsache machen können, um etwaige Ansprüche auf Schadenersatz erkennen zu können. Das ist ihm nach Auffassung des Gerichts aber nicht im Rahmen eines Besichtigungstermins möglich.

Insofern widersprach der BGH dem Mieter. Dieser war davon ausgegangen, der Vermieter wäre ab der Einladung zum Besichtigungstermin vom 9. November mit der Rücknahme der Mietsache in Verzug gewesen. Durch dieses Schreiben hatte die Verjährungsfrist ebenso wenig begonnen wie durch die Termine im Dezember. Die Klage war deswegen auch noch rechtzeitig vor Ablauf der sechsmonatigen Frist erhoben worden. Die Vermieterin konnte also ihre Schadenersatzansprüche noch geltend machen.

Eine Frage bleibt allerdings auch nach diesem Urteil offen: Wann beginnt die Verjährungsfrist, wenn der Mieter die Rückgabe der Räume anbietet, der Vermieter sie aber nicht annimmt? Dazu hat der Bundesgerichtshof im vorliegenden Urteil keinen Hinweis gegeben.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern. Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein ist in der Regel in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.

 

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