WEG weicht von Heizkostenverordnung ab: Beschluss anfechtbar oder nichtig?

Um die Abrechnung von Betriebskosten kann es in Wohnungseigentumsgemeinschaften leicht mal zu Streit kommen. Die Verteilung der Heizkosten ist zwar in der Heizkostenverordnung geregelt. Wenn die Eigentümer jedoch davon abweichen wollen, wird es schwierig. Was muss ein Wohnungseigentümer tun, der sich dadurch benachteiligt fühlt: Anfechten oder auf Nichtigkeit klagen?

Karlsruhe. Wenn Wohnungseigentümer beschließen, in der Jahresabrechnung von den Regelungen der Heizkostenverordnung abzuweichen, ist dieser Beschluss anfechtbar. Er ist aber nicht automatisch nichtig. Das bedeutet für Eigentümer, die mit dem Beschluss nicht einverstanden sind: Sie müssen den Beschluss innerhalb der Frist anfechten, anstatt auf die Feststellung seiner Nichtigkeit zu klagen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem jetzt veröffentlichten Urteil entschieden (Urteil vom 22.06.2018, Az.: V ZR 193/17).

Das Gericht beendete damit den Streit in einer Wohnungseigentumsgemeinschaft, in der Zweifel an der Abrechnung des Energiedienstleisters aufgekommen waren. Der Grund: Für zwei der Wohnungen stellte die Heizkostenabrechnung einen im Vergleich ziemlich hohen Kostenanteil fest. Die Eigentümer einigten sich darauf, die Ursache von einem Sachverständigen klären zu lassen. Der Heizungsexperte konnte aber keine Auffälligkeiten finden. Daraufhin beschloss die Eigentümerversammlung, die Heizkosten für das fragliche Jahr nach der Wohnfläche zu verteilen.

Damit wichen die Wohnungseigentümer von der Teilungserklärung ab. Darin war festgelegt, dass die Heizkosten – wie in der Heizkostenverordnung vorgesehen – zu 70 Prozent nach Verbrauch und zu 30 Prozent nach den Grundkosten umgelegt werden. Die Abweichung von diesem Prinzip brachte für einen der Eigentümer einen starken Anstieg seines Kostenanteils mit sich. Er wollte das nicht hinnehmen und zog vor Gericht, nachdem die Anfechtungsfrist für den Beschluss abgelaufen war. Das Gericht sollte die Nichtigkeit des Beschlusses feststellen.

Beschluss über einmalige Ausnahme ist anfechtbar – nicht nichtig

Mit diesem Ansinnen ging der Kläger bis vor den Bundesgerichtshof (BGH), doch die Klage blieb erfolglos. Die Bundesrichter stellten zwar fest, dass die Eigentümer mit Ihrem Beschluss tatsächlich gegen die Heizkostenverordnung verstoßen hatten. Die erlaubt es zwar grundsätzlich, mal eine Ausnahme bei der Abrechnung zu machen – aber nur in bestimmten Ausnahmefällen. Dazu zählt beispielsweise, wenn zwingende Gründe eine ordnungsgemäße Feststellung des Verbrauchs verhindert haben – etwa ein technischer Defekt. Aber das war hier nicht der Fall gewesen.

Der BGH stellte fest: Der Beschluss der Eigentümerversammlung entsprach durch den Verstoß gegen die Heizkostenverordnung nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung. Deswegen war er anfechtbar – innerhalb der Frist. Nichtig war der Beschluss nach Auffassung der Bundesrichter aber nicht. Das sei erst der Fall, wenn es der Schutzzweck der verletzten Vorschrift erfordert. Ein einziger Beschluss über die Abrechnung für ein einzelnes Jahr ist dafür aber nicht schwerwiegend genug, wie der BGH befand.

Das bedeutet: Der Kläger hätte den Beschluss innerhalb der Frist anfechten müssen. Da er das versäumte, wurde der Beschluss mit dem Fristende bestandskräftig – und ließ sich dann eben auch nicht für nichtig erklären.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.

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