Weitervermietung als Werkswohnung: Vermieter kündigt, Untermieter bleibt

Wer gutes Personal langfristig an sich binden möchte, der muss auch etwas bieten. Besonders in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt ist eine Werkswohnung ein attraktives Angebot. Wenn eine Firma die Werkswohnung selbst gemietet und an den Mitarbeiter weitervermietet hat, stellt sich jedoch die Frage: Was passiert mit dem Arbeitnehmer, wenn der Vermieter der Firma kündigt?

Karlsruhe. Ein Unternehmen mietet eine Wohnung, um sie an einen seiner Arbeitnehmer als Werkswohnung weiter zu vermieten. Auch wenn die Firma bei dieser Untervermietung keinen Gewinn erzielt, kann es sich hierbei um eine sogenannte gewerbliche Zwischenvermietung handeln. Denn auch mit der nicht gewinnorientierten Weitervermietung kann das Unternehmen eigene wirtschaftliche Interessen verfolgen. Zu dieser Entscheidung ist jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) gelangt – mit Folgen für den Fall einer Kündigung des Mietverhältnisses (Urteil vom 17.01.2018, Az.: VIII ZR 241/16).

Konkret ging es um eine Wohnung in Frankfurt am Main. Eine Aktiengesellschaft hatte die Wohnung gemietet, um sie als Werkswohnung einem Mitarbeiter zur Verfügung zu stellen. Dazu setze die Firma einen Untermietvertrag auf, der die gleichen Konditionen bot, wie der Hauptmietvertrag zwischen der Firma und dem Vermieter. Der Vermieter war ebenfalls ein Unternehmen. Miete und Betriebskosten rechnete man nach beiden Verträgen gleich ab – die Firma wollte also keinen Gewinn aus der Weitervermietung erzielen.

Werkswohnung bietet wirtschaftlichen Vorteil auch ohne finanziellen Gewinn

Nachdem der Untermieter 1994 in den Ruhestand gegangen war, durfte er die Wohnung weiterhin bewohnen. Das tat er auch 11 Jahre lang. Doch zum 30. Juni 2015 kündigte der Vermieter den Hauptmietvertrag. Er forderte daraufhin, der Untermieter müsse ausziehen. Das sah der Pensionär allerdings anders: Er ging davon aus, dass es sich bei seiner Untermiete um einen Fall von gewerblicher Zwischenvermietung handelt. In solchen Fällen schreibt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) vor, dass beim Ende des Hauptmietvertrages der Vermieter automatisch das Mietverhältnis zum bisherigen Untermieter übernimmt.

Am Ende musste sich der BGH mit dem Fall beschäftigen. Die Bundesrichter entschieden im Sinne des Rentners: Eine gewerbliche Weitervermietung setzt nicht unbedingt voraus, dass der Hauptmieter mit der Untervermietung Geld verdient. Auch eine Vermietung im eigenen wirtschaftlichen Interesse des Zwischenmieters ist dafür ausreichend. Das sah der Gerichtshof hier als gegeben an. Auch die kostenneutrale Weitervermietung biete dem Unternehmen wirtschaftliche Vorteile, weil sich Arbeitnehmer durch das Wohnungsanagebot an die Firma binden ließen. Gerade in einem schwierigen Wohnungsmarkt wie Frankfurt sei es für die Gesellschaft ein Wettbewerbsvorteil auf dem Arbeitsmarkt, den Mitarbeitern Wohnungen anbieten zu können.

Wie der BGH erklärt, soll mit der Regelung zur gewerblichen Zwischenvermietung im BGB sichergestellt werden, „dass bei einer Weitervermietung aus lediglich wirtschaftlichen Interessen dem Endmieter bei Beendigung des Hauptmietvertrages derselbe soziale Kündigungsschutz zur Verfügung steht, den er bei direkter Anmietung gehabt hätte.“ Dieser Idee trägt das Urteil der Richter am Ende Rechnung: Nur aufgrund der Beendigung des Hauptmietvertrages kann der Untermieter in diesem Fall nicht zur Räumung der Wohnung gezwungen werden.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.

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