Wie weit geht die Beschlusskompetenz einer Untergemeinschaft in der WEG?

Manchmal umfasst eine Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) eine komplette Wohnanlage mit mehreren Häusern. Da scheint es sinnvoll zu sein, den Eigentümern der einzelnen Häuser Autonomie einzuräumen: Man bildet Untergemeinschaften für die Gebäude, die eigene Eigentümerversammlungen abhalten können. Aber wie weit geht deren Entscheidungskompetenz?

Karlsruhe. Eine Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) umfasst manchmal gleich eine ganze Wohnanlage, die aus mehreren Häusern besteht. In so einem Fall dürfen die Wohnungseigentümer der einzelnen Häuser zu Untergemeinschaften der WEG zusammengefasst werden. So sollen die Eigentümer eines Hauses selbstständig Entscheidungen treffen können, die nur ihr Haus betreffen. Dass eine entsprechende Regelung in der Gemeinschaftsordnung zulässig ist, hatte der Bundesgerichtshof bereits im Jahr 2012 bestätigt (Urteil vom 02.07.2012, Az.: V ZR 231/11).

Die Entscheidungen einer solchen Untergemeinschaft der WEG dürfen sich explizit auch auf Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen und Sanierungen beziehen. Das gilt zumindest solange, wie die dadurch entstehenden Kosten auch von den Mitgliedern der Untergemeinschaft allein getragen werden. Zu dieser Entscheidung ist der Bundesgerichtshof nun gelangt (Urteil vom 10. November 2017, Az.: V ZR 184/16).

Gemeinschaftsordnung spricht den Häusern große Eigenständigkeit zu

Das Urteil fiel im Fall einer WEG, die mehrere Häuser umfasste und in ihrer Gemeinschaftsordnung Untergemeinschaften für die einzelnen Gebäude eingerichtet hatte. Diese Untergemeinschaften sollten ihr jeweiliges Gebäude selbstständig verwalten. Die Abrechnungen sollten die Untergemeinschaften so weitgehend wie möglich voneinander getrennt vornehmen. Alle Entscheidungen, die nur ihr Haus betreffen, sollten die Untergemeinschaften allein treffen dürfen. Dazu sollten sie auch eigene Eigentümerversammlungen einberufen können.

Eine Untergemeinschaft der WEG nutze diese Autonomie schließlich, um eine Renovierung der Fassade ihres Hauses zu beschließen. Man wollte den Putz erneuern und bei der Gelegenheit die Ursache für das Eindringen von Feuchtigkeit beseitigen. Der Beschluss sah vor, Letzteres über die laufenden Kosten des Hauses abzurechnen und den neuen Putz aus der Instandhaltungsrücklage zu bezahlen.

BGH bestätigt Autonomie der Untergemeinschaft in der WEG

Einer der Sondereigentümer klagte allerdings gegen den Beschluss. Er meinte, die Untergemeinschaft hätte so etwas nicht alleine beschließen dürfen. Die Angelegenheit ging bis vor den Bundesgerichtshof. Die Karlsruher Richter entschieden nicht im Sinne des Klägers: In diesem Fall durfte die Untergemeinschaft solch einen Beschluss treffen, ohne die anderen Eigentümer der Anlage zu konsultieren.

Die Begründung der Bundesrichter: Es war in dieser WEG das Ziel der Gemeinschaftsordnung gewesen, den Untergemeinschaften eine möglichst weitgehende Selbstständigkeit einzuräumen. Nach Ansicht der Richter widerspricht es diesem Ziel, wenn die Eigentümer eines Hauses eine Maßnahme, die sie allein bezahlen, allen Mitgliedern der ganzen WEG zur Abstimmung vorlegen müssten.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.

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