Wohnungseigentümer dürfen Beschluss nicht an Bedingung knüpfen

Wer an seiner Eigentumswohnung Umbauten vornimmt und damit das Erscheinungsbild des Hauses grundlegend verändert, der braucht die Zustimmung der Eigentümerversammlung. Die kann man auch über ein schriftliches Umlaufverfahren einholen. Aber Vorsicht, wenn dabei jemand kurzfristig seine Meinung ändert. Ein BGH-Urteil zeigt: Dann wird es kompliziert…

Karlsruhe. Wenn Wohnungseigentümer im Umlaufverfahren einen Beschluss fassen, dürfen sie ihn nicht an die Bedingung knüpfen, dass keiner der Eigentümer innerhalb einer bestimmten Frist widerspricht. Hat eine Eigentümerversammlung einen solchen Beschluss gefasst, gilt er als gar nicht zustande gekommen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) im Juli entschieden, wie jetzt erst bekannt wurde (Urteil vom 06.07.2018, Az.: V ZR 221/17).

Die Karlsruher Richter entschieden damit einen Rechtsstreit, der sich unter den Wohnungseigentümern eines im Jahr 1909 in Hamburg erbauten Hauses entwickelt hatte. Einer der Eigentümer wollte seine Dachgauben umbauen, was eine erhebliche Veränderung für das Aussehen des Gebäudes bedeutete. Der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) informierte die anderen Eigentümer schriftlich über den Plan. Er legte einen Zustimmungsbeschluss bei, über den die Eigentümer im Umlaufverfahren abstimmen sollten.

Wann kommt ein Beschluss im Umlaufverfahren zustande?

Die Eigentümer sollten innerhalb einer Frist ihre Stimme abgeben, was sie auch taten. Alle stimmten zu – bis auf einen. Der änderte seine Meinung allerdings kurzfristig und stimmte fünf Tage nach Ablauf der Frist doch noch zu. Daraufhin schrieb der WEG-Verwalter den Eigentümern, dass der Beschluss eigentlich innerhalb der Frist abgelehnt worden war. Er wolle ihn aber trotzdem als angenommen werten, falls dem niemand mehr widerspräche – wofür er neuerlich eine Frist einräumte.

Es widersprach niemand innerhalb der Frist. Der Eigentümer der Dachwohnung ließ seine Dachgauben wie geplant umbauen. Das Ergebnis gefiel offenbar nicht allen Nachbarn. Jedenfalls klagten die Eigentümer einer der Wohnungen im Haus vor Gericht mit dem Ziel, einen Rückbau zu erreichen. Der Eigentümer der neuen Dachgauben hielt dagegen und es entwickelte sich ein Gerichtsverfahren, dass bis vor den Bundesgerichtshof (BGH) getragen wurde.

Treu und Glauben verhindert Rückbau

Die Bundesrichter in Karlsruhe lehnten den geforderten Rückbau ab. Begründung: Der Zustimmungsbeschluss im Umlaufverfahren war zwar nicht zustande gekommen, weil der Neinsager erst nach Ablauf der Frist seine Meinung geändert hatte. Soweit lag der Verwalter richtig. Danach machte der Verwalter nach Ansicht der Richter einen Fehler: Es reicht nicht aus, anzukündigen, den Beschluss als angekommen zu betrachten, wenn innerhalb einer Frist niemand widerspricht.

Vielmehr muss der WEG-Verwalter den Eigentümern eine schriftliche Beschlussfeststellung zukommen lassen, damit der Beschluss gilt. Diese Feststellung muss verbindlich sein – d.h. sie darf nicht unter einer Bedingung stehen, wie es hier geschehen war. In einem solchen Fall gilt ein Beschluss schlicht als nicht zustande gekommen.

Trotzdem muss der Eigentümer in diesem Fall seine Dachgauben nicht zurückbauen: Nach Ansicht des BGH verstößt es gegen Treu und Glauben, wenn die anderen Eigentümer hier einen Rückbau verlangen, obwohl vor der Maßnahme zuvor alle zugestimmt hatten. Niemand war mehr dagegen und der umbauwillige Wohnungseigentümer hatte sich darauf verlassen. Ob die Zustimmung aller Eigentümer bereits den Anforderungen des Wohnungseigentumsgesetzes genügte oder ob eine förmliche Beschlussfassung nötig wäre, konnte der Gerichtshof damit offenlassen.

 

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.

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