Wohnungseigentümer können Kurzzeitvermietung nicht verbieten

Kurzzeitige Vermietung an Feriengäste oder Monteure boomt – speziellen Internetportalen sei Dank. Und Wohnungseigentümer dürfen das auch, solange die Kommune es nicht mit einer Satzung verbietet. Denn die anderen Wohnungseigentümer können nicht ohne weiteres ein Verbot der Kurzzeitvermietung aussprechen. Das zeigt jetzt ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofes.

Karlsruhe. Wohnungseigentümer können einem ihrer Miteigentümer nicht per Mehrheitsbeschluss verbieten, seine Wohnung an Feriengäste zu vermieten. Eine solche Kurzzeitvermietung durch den Eigentümer kann allerdings unter Umständen daran scheitern, dass die Kommune dergleichen mit einer Zweckentfremdungssatzung untersagt. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am Freitag entschieden (Urteil vom 12.04.2019, Az.: V ZR 112/18).

Der Rechtsstreit hatte sich in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) in Papenburg im Emsland entzündet. In dem Haus gibt es acht Wohneinheiten. Die Teilungserklärung erlaubte Kurzzeitvermietungen ausdrücklich. Eine Eigentümerin machte davon Gebrauch und vermietete zeitweilig an wechselnde Werksarbeiter. Davon fühlten sich die anderen Eigentümer allerdings gestört – ihnen behagten die Fremden im Haus nicht.

Wohnungseigentümer verbieten Kurzzeitvermietung

Die Eigentümerversammlung beschloss daraufhin mit Dreiviertelmehrheit eine Änderung der Teilungserklärung, wonach die Kurzzeitvermietung nun nicht mehr erlaubt sein sollte. In der Teilungserklärung gab es eine Öffnungsklausel, die eine Änderung der Teilungserklärung mit einer Dreiviertelmehrheit ermöglichte. Trotzdem wollte sich die von dem Verbot betroffene Eigentümerin damit nicht abfinden und zog vor Gericht.

Und das mit Erfolg: Am Ende kippte der Bundesgerichtshof (BGH) die Entscheidung der Eigentümerversammlung. Die Bundesrichter sahen in dem Verbot einen unzulässigen Eingriff in die Eigentumsrechte der Wohnungseigentümerin. Die Eigentumseinheiten in dem Haus waren ausdrücklich zur Wohnnutzung bestimmt – und die umfasst auch eine Vermietung an Feriengäste, wie der Bundesgerichtshof aus seinem eigenen Urteil aus dem Jahr 2010 zitierte.

Vermietung an Feriengäste: Verbot braucht einstimmigen Beschluss

Eine solche grundsätzliche Festlegung über die Nutzungsmöglichkeiten des Eigentums dürfe nicht ohne Zustimmung des Betroffenen eingeschränkt werden, entschied der BGH. Schließlich hätten die Nutzungsmöglichkeiten einen entscheidenden Einfluss auf den Wert der Eigentumswohnung. Da auch andere Eigentümer im Haus zukünftig eventuell einmal eine Vermietung in Betracht ziehen könnten, entschied der Gerichtshof: Ein Verbot muss einstimmig beschlossen werden. Die Öffnungsklausel bleibt in diesem Fall also wirkungslos.

Die Bundesrichter sagten aber auch: Kommt es durch die Kurzzeitvermietung zu Überbelegung, Lärmbelästigung oder wiederholten Verstößen gegen die Hausordnung, müssen die Miteigentümer das nicht hinnehmen. Dann können sie auf Unterlassung klagen. Im vorliegenden Fall waren solche Störungen aber nicht berichtet worden. Dass man sich von Fremden im Hausflur gestört fühlte, war dem BGH als Begründung jedenfalls zu wenig.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern. Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein ist in der Regel in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.

 

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