Wohnungskauf: Sind Silberfischchen ein Sachmangel?

Immer wieder kommt es nach dem Verkauf einer Wohnung zum Rechtsstreit: Der Käufer wirft dem Verkäufer vor, ihn über Mängel der Immobilie getäuscht zu haben. Eine grundsätzliche Frage dabei ist oft: Was ist denn eigentlich als Mangel anzusehen und was nicht? Diese Frage hatte jetzt besondere Bedeutung beim Prozess um eine mit Silberfischchen befallene Wohnung.

Hamm. Beim Kauf einer gebrauchten Wohnung kann ein Käufer nicht erwarten, dass die Immobilie völlig frei von Silberfischchen ist. Ein Vorkommen der Insekten ist nicht ungewöhnlich. Deswegen stellt es auch keinen Mangel dar, wenn es diese Tiere in der Wohnung gibt. Das Vorkommen der schillernden Tierchen ist deswegen nicht ausreichend, um vom Kaufvertrag zurückzutreten. Dieses Urteil hat zumindest das Oberlandesgericht (OLG) Hamm gefällt, wie das Gericht gestern (19. Juli 2017) mitteilte. (Urteil vom 12.06.2017, Az.: 22 U 64/16).

In dem Rechtsstreit ging es um den Verkauf einer 1994 gebauten Wohnung in Rheine. Das Objekt wechselte im Jahr 2013 zum Preis von 117.000 Euro den Besitzer. Im März 2014 fand die Wohnungsübergabe statt. Wenige Wochen später stellte die Käuferin nach eigenen Angaben fest, dass Silberfischchen in der Wohnung lebten. Die Insekten hätten sich in der Folgezeit in der ganzen Wohnung ausgebreitet. Auch ein Kammerjäger konnte die Tiere nicht beseitigen. Die Käuferin klagte deswegen auf eine Rückabwicklung des Kaufvertrages. Dabei führte sie an, die Wohnung sei schon beim Kauf und der späteren Übergabe massiv von den Tieren befallen gewesen.

Wohnung ist trotz Silberfischchen bewohnbar

Die Klage scheiterte allerdings sowohl vor dem Landgericht Münster, als auch vor dem Oberlandesgericht Hamm. Das Gericht in Hamm befand: Insekten in der Wohnung seien erst dann ein Mangel, wenn sich die Wohnung deswegen nicht mehr zum Wohnen eigne oder eine für Wohnungen unübliche Beschaffenheit aufweise, mit der ein Käufer nicht rechnen müsse. Das sei bei der fraglichen Wohnung in Rheine aber nicht der Fall gewesen. Die Richter hatten Gutachten eingeholt, die bestätigten: Silberfischchen stellen grundsätzlich keine Gesundheitsgefahr dar. Eine Wohnung muss deswegen nach Ansicht des Gerichts nicht frei von Silberfischchen sein, damit sie als bewohnbar gelten kann.

Das Gericht sagte außerdem: Bei einer gebrauchten Wohnung – in diesem Falle im Alter von immerhin 19 Jahren – könne man nicht erwarten, dass sie völlig frei von Insekten wie Silberfischchen sei. Einen stärkeren Befall zum Zeitpunkt der Wohnungsübergabe konnte die Käuferin dagegen nicht beweisen. Auch ein Wissen des Verkäufers von einem solchen Befall konnte sie nicht nachweisen. Die Sachverständigen hielten es für denkbar, dass die Zahl der Tiere erst nach dem Einzug der neuen Wohnungseigentümerin stark zugenommen hatte. Die Klage auf Rückabwicklung des Kaufvertrages wurde abgewiesen. Eine Revision hat das Gericht nicht zugelassen.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.

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