Wohnungsverkauf: Sozialbindung nicht verschweigen!

Wer eine Sozialwohnung baut, bekommt Fördermittel – im Gegenzug nimmt er rechtliche Einschränkungen wie zum Beispiel eine langjährige Mietpreisbindung in Kauf. Beim Verkauf einer solchen Wohnung sollte die Sozialbindung nicht verschwiegen werden – sonst kann der Käufer unter Umständen eine Rückabwicklung des Kaufs inklusive Schadenersatz fordern, sagt der Bundesgerichtshof.

Karlsruhe. Wer eine Sozialwohnung verkauft, muss den Käufer darüber informieren, dass für die Wohnung eine Sozialbindung besteht. Das gilt auch dann, wenn vor der Transaktion keine Wohnungsbesichtigung stattfindet. Ansonsten kann der Käufer später unter Umständen eine Rückabwicklung des Kaufs und Schadenersatz vom Verkäufer verlangen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Urteil vom 14.09.2018, Az.: V ZR 165/17).

Der Rechtsstreit drehte sich um den Verkauf einer Sozialwohnung in Hildesheim. Die Wohnung war im Rahmen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus entstanden und für 10 Jahre mietpreisgebunden. Ihre Mieter brauchten einen Wohnberechtigungsschein. Von all dem wusste der Käufer nichts, als er das Objekt erwarb. Eine Besichtigung hatte zuvor nicht stattgefunden.

Der neue Eigentümer verlangte deswegen die Rückabwicklung des Kaufvertrages nebst Schadenersatz von der Verkäuferin – auch wenn der Kaufvertrag eine Sachmängelhaftung und Schadenersatz ausschloss, soweit die Verkäuferin nicht vorsätzlich gehandelt haben sollte. Die Klage des Käufers blieb in den ersten Instanzen jedoch erfolglos und landete schließlich vor dem Bundesgerichtshof (BGH).

BGH: Sozialbindung einer Wohnung ist ein Rechtsmangel

Die Karlsruher Richter kassierten das Urteil der Vorinstanz ein. Die Sozialbindung schränkt den Eigentümer in seinen rechtlichen Befugnissen ein und ist insofern laut BGH als Rechtsmangel anzusehen. Der BGH verwies den Fall damit zurück an das Oberlandesgericht Celle: Es muss prüfen, ob der Haftungsausschluss im Kaufvertrag auch Rechtsmängel mit einschließt. Falls nicht, müsse die Verkäuferin für den Mangel haften.

Für den Fall, dass auch die Haftung für Rechtsmängel ausgeschlossen sein sollte, ist es laut BGH entscheidend, ob die Verkäuferin arglistig getäuscht hat. Die Pflicht zur Information des Kaufinteressenten über die Sozialbindung erlischt dabei nicht dadurch, dass in diesem Fall keine Besichtigung stattgefunden hat. Denn: Ein Verkäufer muss nur über solche Mängel nicht informieren, die bei der Besichtigung sichtbar sind – was bei einem Rechtsmangel nicht der Fall ist.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern.

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