Ankündigung einer Modernisierung: Was muss drin stehen?

Im Zuge der Energiewende im Gebäudebestand werden in den nächsten Jahren noch stärker als bisher Modernisierungen an Bestandswohnungen vorgenommen werden. Spätestens drei Monate vor einer solchen Maßnahme müssen Vermieter ihren Mietern schriftlich ankündigen, was geplant ist. Der Bundesgerichtshof jetzt ein Urteil dazu gesprochen, was in dem Schreiben stehen muss.

Karlsruhe. Wenn ein Vermieter dem Mieter eine Modernisierung ankündigt, muss sich daraus auch die erwartete Energieeinsparung ergeben. Wenn ein ganzes Paket von Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen angekündigt wird, braucht aber nicht einzeln aufgeschlüsselt zu werden, welche Einsparungen von den jeweiligen Einzelmaßnahmen erwartet werden. Das hat der Bundesgerichtshof kürzlich klargestellt (Urteil vom 18.12.2019, Az.: VIII ZR 332/18).

Der konkrete Fall drehte sich um eine Wohnung in Düsseldorf. Die Vermieterin – ein Wohnungsunternehmen – hatte ihren Mietern angekündigt, die Wohnung umfassend zu modernisieren. Dabei sollten unter anderem eine neue Heizung, neue Fenster und neue Balkontüren eingebaut werden. Außerdem sah der Plan eine Sanierung von Dach und Badezimmer vor. Auch eine Fassadendämmung war vorgesehen. Der Wärmedurchgangskoeffizient (der sog. U-Wert) sollte durch die Maßnahmen von 1,0 auf 0,2 sinken.

Mieter wollten energetische Modernisierung verhindern

Die Mieter weigerten sich, der Modernisierung zuzustimmen. Daraufhin verklagte die Vermieterin sie auf Duldung der Maßnahmen. Das Landgericht bemängelten im Berufungsverfahren unter anderem die Modernisierungsankündigung: In Hinblick auf die geplanten Maßnahmen am Dach sei sie zu ungenau. Das Gericht ging davon aus, die Mieter müssten das gesamte Modernisierungspaket nicht dulden, wenn eine Teilmaßnahme davon in der Ankündigung nicht genau genug dargestellt worden sei.

Das Verfahren ging bis vor den Bundesgerichtshof (BGH). Die Bundesrichter entschieden dann im Sinne der Vermieterin und kippten damit das Urteil des Düsseldorfer Landgerichts. „Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist das Ankündigungsschreiben der Klägerin nicht deshalb unwirksam, weil es hinsichtlich der Teilmaßnahme „Dachsanierung“ zu unbestimmt abgefasst wäre“, schreiben sie in ihrer Entscheidung.

Zahlreiche Maßnahmen nicht einzeln aufzuschlüsseln

Die Richter stellten klar: Es macht einen Unterschied, ob ein Vermieter einen Gesamtkonzept zur Modernisierung ankündigt, das einen Neubau gleichkommt, oder – wie in diesem Fall – eine Kombination aus Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen geplant ist. Wenn eine solche Mischform mit Zeitplan und Gesamtdauer des Projekts angekündigt wird, kann im Zweifel eine Maßnahme wegen nicht ausreichender Ankündigung entfallen, ohne dass die anderen Bestandteile der Modernisierung dadurch ebenfalls wegfallen müssten.

In diesem Zusammenhang erklärte der BGH den Sinn und Zweck der Modernisierungsankündigung näher: Sie soll den Mieter dazu befähigen, „in groben Zügen die voraussichtlichen Auswirkungen der Umsetzung der baulichen Maßnahme auf den Mietgebrauch abzuschätzen“, wie es in dem Urteil heißt. Es solle möglich sein - gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe – „vergleichend zu ermitteln, ob die geplanten baulichen Maßnahmen voraussichtlich zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen werden.“

Genau das sahen die Bundesrichter im vorliegenden Fall auch als gegeben an. Aus dem Gesamtzusammenhang sei deutlich geworden: Das vorher nicht wärmegedämmte Gebäude soll eine Dämmung erhalten und nach anerkannten Pauschalwerten einen niedrigeren U-Wert erreichen. Das betrachtete der BGH als ausreichend.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern. Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein ist in der Regel in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.

 

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