Arglistige Täuschung beim Immobilienkauf: Verliert ahnungsloser Makler die Courtage?

Es kommt leider immer wieder vor, dass der Verkäufer einer Immobilie die Käufer über bestimmte Eigenschaften des Objekts arglistig täuscht. Wenn den Käufern das später auffällt, können sie den Kaufvertrag anfechten und rückabwickeln lassen. Aber was passiert dann mit der Makler-Courtage? Muss diese zurückgezahlt werden, selbst wenn der Makler von der Täuschung nichts wusste?

Frankenthal. Stellen sich Versprechungen eines Verkäufers im Nachhinein als falsch heraus, kann der Käufer der Immobilie den Kaufvertrag anfechten. Hat er damit Erfolg, wird der Kauf rückabgewickelt. Dann verliert auch der Makler seinen Anspruch auf die vereinbarte Provision – selbst dann, wenn er nicht gewusst hat, dass eine Versprechung des Verkäufers nicht den Tatsachen entsprochen hatte. So hat es das Landgericht Frankenthal kürzlich entschieden (Urteil vom 06.04.2022, Az.: 4 O 208/21). Das Urteil ist rechtskräftig.

Im vorliegenden Fall war folgendes passiert. Ein Ehepaar aus Baden hatte Ende 2016 eine Immobilie gekauft, die im Außenbereich einer kleinen Ortschaft im Landkreis Germersheim (Pfalz) liegt. Als „idyllisches Wohnen in ruhiger sonniger Alleinlage“ hatte die Maklerin das Objekt in ihrem Exposé beworben. Später stellte sich allerdings heraus, dass die Sache so nicht ganz richtig war: In dieser Alleinlage zu wohnen war nämlich nur erlaubt, wenn man dort auch einen landwirtschaftlichen Betrieb betreibt.

Der Verkäufer hatte beim Verkauf bereits von dieser baurechtlichen Einschränkung gewusst, wie sich später herausstellte – allerdings hatte er die Käufer und die Maklerin darüber im Unklaren gelassen. Die Käufer waren jedoch keine Landwirte, konnten und wollten auf dem Grundstück keinen Bauernhof betreiben. Insofern durften sie ihre im Laufe des Jahres 2017 gekaufte Immobilie gar nicht bewohnen. Als ihnen das klar wurde, fochten die Eheleute den Kaufvertrag an – mit Erfolg, der Vertrag wurde unwirksam.

Verjährung gehemmt: Maklerin muss Courtage zurückzahlen

Vor Gericht ging dann allerdings noch die Frage, ob die Maklerin jetzt ihre Courtage zurückzahlen musste. „Ja“, entschied das Landgericht Frankenthal. Nur bei einem wirksam abgeschlossenen Kaufvertrag hat ein Makler einen Anspruch auf seine Provision. Dieser Anspruch entfällt mithin, wenn der Kaufvertrag im Nachhinein für unwirksam erklärt werden muss – das ist einfach das Risiko im Maklerberuf. In diesem Fall kam erschwerend hinzu, dass der Anspruch der getäuschten Käufer auf Rückzahlung der Maklerprovision auch noch nicht verjährt war.

Eigentlich verjährt solch ein Anspruch zwar nach drei Jahren. Die Verjährungsfrist läuft ab dem Zeitpunkt, zu dem die Käufer Kenntnis über die Gründe für die Rückforderung erlangt hatten. Das war in diesem Fall im Jahr 2017 eingetreten. Die Käufer hatte jedoch alles richtig gemacht und im Dezember 2020 – also gerade noch rechtzeitig – einen Mahnbescheid beantragt. Ab diesem Moment war die Verjährung der Sache gestoppt. So war es unschädlich, dass der Gerichtsentscheid zu Lasten der Maklerin erst im Jahr 2022 fiel – sie muss die Courtage zurückzahlen.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern. Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein ist in der Regel in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.

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