BGH stellt klar: Eingeräumte Mitnutzung verfällt beim Eigentümerwechsel

Manchmal erlauben Vermieter ihren Mietern die Mitbenutzung von Flächen, die nicht Teil des Mietvertrags sind. Wechselt der Eigentümer, kann es damit vorbei sein: Zwar tritt der neue Eigentümer als Vermieter in das bestehende Mietverhältnis ein. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt aber klargestellt: Das vom Vorgänger eingeräumte Mitbenutzungsrecht muss er nicht gewähren.

Karlsruhe. Wechselt eine vermietete Immobilie den Eigentümer, tritt dieser als neuer Vermieter in das bestehende Mietverhältnis ein. So will es Paragraph 566 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Wenn der ursprüngliche Vermieter seinem Mieter erlaubt hatte, ein nicht zum Mietobjekt gehörendes Grundstück mitzubenutzen, greift diese Regelung für die mitgenutzte Fläche jedoch nicht. Wird die fragliche Fläche verkauft, kann der Mieter vom neuen Eigentümer nicht verlangen, sie weiterhin nutzen zu dürfen.

Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem jüngst veröffentlichten Urteil entschieden (Urteil vom 04.09.2019, Az.: XII ZR 52/18). Der Rechtsstreit drehte sich um ein vermietetes Ladenlokal, das sich in einem größeren Gebäudekomplex befindet. Die Vermieterin erlaubte der Mieterin, den Lieferverkehr für das Geschäft über ein Nachbargrundstück abzuwickeln, das ebenfalls Eigentum der Vermieterin war. Das Übereinkommen war solange unproblematisch, bis die Vermieterin in die Insolvenz rutschte und ihre Grundstücke an verschiedene neue Eigentümer verkauft wurden.

Die neue Eigentümerin des Ladenlokals kündigte der Mieterin aufgrund des Kündigungsrechts, welches die Insolvenzordnung dem Erwerber in solchen Fälle zugesteht. Die Mieterin allerdings widersprach der Kündigung. Sie begründete das unter anderem damit, dass die neue Eigentümerin des Grundstücks, über welches der Lieferverkehr abgewickelt wurde, nicht ebenfalls gekündigt hatte. Aber war eine solche Kündigung in diesem Fall überhaupt erforderlich, um den Mietvertrag für das Ladenlokal wirksam kündigen zu können?

BGH urteilt: Neuer Eigentümer muss Mitnutzung nicht gestatten

Der Streit darum führte die Beteiligten bis nach Karlsruhe vor den Bundesgerichtshof (BGH). Der entschied im Sinne der neuen Ladeneigentümerin: Sie konnte wirksam kündigen, obwohl die neue Eigentümerin des Anlieferungsgrundstücks nicht ebenfalls eine Kündigung ausgesprochen hatte. Eine solche Kündigung war nicht erforderlich, weil die Mieterin beim Verkauf des zur Anlieferung genutzten Grundstücks gar keinen Anspruch darauf hatte, es weiterhin nutzen zu dürfen. Der BGH stellte klar, dass eine erlaubte Mitbenutzung nicht unter den Paragraphen 566 BGB fällt.

Die Bundesrichter begründeten das mit dem Zweck der Regelung: Der Paragraph 566 solle einen Interessensausgleich zwischen Mieter und Vermieter ermöglichen. Insofern könne man ihn nicht einseitig zum Wohle des Mieters auslegen. Der BGH stellte klar, dass die Regelung grundsätzlich nur dann gilt, wenn dem Mieter tatsächlich ein ungestörter (Mit-)Besitz der Mietsache eingeräumt worden ist. Das ist aber nicht gegeben, wenn ein Vermieter lediglich ein Mitbenutzungsrecht einräumt.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern. Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein ist in der Regel in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.

 

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