BGH stellt klar: So funktioniert die Verwalterwahl in der WEG

Ein guter Verwalter ist für eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Gold wert. Ihn zu finden ist nicht immer einfach. Wenn dann Kandidaten ausgemacht sind, kommt die nächste Herausforderung: Die Eigentümerversammlung muss sich für einen entscheiden. Der Bundesgerichtshof hat jetzt klargestellt, welche Modalitäten bei der Wahl zu beachten sind.

Karlsruhe. Einen guten WEG-Verwalter zu finden ist keine leichte Aufgabe für eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Deswegen ist es durchaus nachvollziehbar, wenn in der Eigentümerversammlung schließlich mehrere Kandidaten zur Wahl stehen. Für die Wahl gibt es grundsätzlich zwei Möglichkeiten: Entweder jeder Eigentümer bekommt nur eine Ja-Stimme für alle Wahlgänge oder es steht jedem frei, sich in jedem Wahlgang unabhängig für Ja, Nein oder Enthaltung zu entscheiden.

Dabei kann das zweite Verfahren eine Kompromissfindung erleichtern, weil es den Eigentümern eine Prioritätensetzung ermöglicht. Sie können für ihren Wunschkandidaten mit Ja stimmen, zugleich aber auch einem weiteren möglichen Verwalter eine Ja-Stimme geben, den sie zwar nicht bevorzugen, aber ebenfalls für akzeptabel halten. Der Abstimmungsleiter kann nach pflichtgemäßem Ermessen entscheiden, welcher Abstimmungsmodus gewählt und in welcher Reihenfolge über die Kandidaten abgestimmt wird.

Zwei Abstimmungsmöglichkeiten zur Auswahl

Wichtig ist die Frage, ab welchem Punkt der Leiter die Abstimmung beenden darf. Hierbei gilt: Wenn jeder Wohnungseigentümer für alle Wahlgänge nur eine Ja-Stimme zur Verfügung hat, kann die Wahl beendet werden, sobald ein Kandidat die absolute Mehrheit der Stimmen bekommen hat. Die verbleibenden Verwalter könnten in den folgenden Abstimmungen dann ja dessen Wahlergebnis nicht mehr übertreffen.

Wenn die Eigentümer dagegen in jedem Wahlgang eine Ja-Stimme zur Verfügung haben, muss zwingend über alle Kandidaten abgestimmt werden. Auch wenn einer der Kandidaten bereits eine Mehrheit der Stimmen erhalten hat, müssen die übrigen Wahlgänge durchgeführt werden. Nur dann ist gewährleistet, dass jeder Eigentümer auch seine Ja-Stimme für den Kandidaten abgeben kann, für den er die höchste Präferenz hat.

Enthaltung ist nicht mitzuzählen

Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einer inzwischen veröffentlichten Entscheidung klargestellt (Urteil vom 18.01.2019, Az.: V ZR 324/17). Hinzu kommt demnach: Enthaltungen sind nicht mitzuzählen. Wer sich enthält, möchte seine Unentschlossenheit bekunden. Daher dürfen die Enthaltungen nicht der Mehrheit zugeschlagen werden sondern sind laut BGH so zu werten, als wenn die betreffenden Eigentümer an der Abstimmung gar nicht teilgenommen hätten.

Das wiederum hat Folgen für eine Wahl mit nur einer Ja-Stimme pro Wohnungseigentümer. Wenn hierbei ein Kandidat nur eine relative Mehrheit der Stimmen bekommt, müssen die weiteren Wahlgänge durchgeführt werden. Zwar können die Eigentümer, die bereits mit Ja gestimmt haben, keinem weiteren Kandidaten eine Ja-Stimme geben. Die Eigentümer, die sich enthalten haben, können aber sehr wohl bei einem weiteren Kandidaten Ja sagen. So können die anderen Kandidaten immer noch mehr Stimmen auf sich vereinigen und damit die Wahl gewinnen.

Abstimmungsleiter brach Wahl zu früh ab – Beschluss ungültig

Das klärende Urteil sprach der BGH im Fall einer Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Verwalterwahl zu Unstimmigkeiten geführt hatte. In der Teilungserklärung ist festgelegt, dass jedem Eigentümer ein Stimmrecht nach Eigentumsanteil zusteht. Im Jahr 2016 stimmte die Eigentümerversammlung über einen neuen Verwalter ab. Es standen die bisherige Verwalterin und drei Alternativkandidaten zur Wahl. Von den insgesamt 1.000 Miteigentumsanteilen waren 935,35 bei der Versammlung vertreten.

Im ersten Wahlgang stimmten die Eigentümer über die bisherige Verwalterin ab. Die Ja-Stimmen brachten es auf 463,40 Eigentumsanteile, die Nein-Stimmen auf 382,25 bei Enthaltungen in Höhe von 89,70. Es lag also eine relative Mehrheit vor. Daraufhin stellte der Abstimmungsleiter fest, die bisherige Verwalterin sei wiedergewählt und die Wahl beendet. Man beschloss daraufhin einen neuen Vertrag mit ihr. Einige Eigentümer waren mit der Wahl jedoch unzufrieden und zogen gegen diese Beschlüsse vor Gericht.

Sie bekamen Recht. Der BGH erklärte den Beschluss über die neue alte Verwalterin und den Beschluss über den Verwaltervertrag für ungültig. Die bisherige Verwalterin hatte zwar eine relative, aber keine absolute Mehrheit erhalten. Deswegen hätten in jedem Fall die weiteren Wahlgänge stattfinden müssen.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern. Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein ist in der Regel in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.

 

 

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