Darf der Vermieter Baumfällungskosten als Betriebskosten umlegen?

Die Betriebskostenverordnung erlaubt es, die Kosten der Gartenpflege auf die Mieter umzulegen. Aber gilt das auch für die Fällung eines morschen Baumes? Die Gerichte haben bisher unterschiedlich geurteilt. Teilweise meinten sie, der Vermieter komme damit nur seiner Verkehrssicherungspflicht nach oder beseitige einen Mangel, was er selbst zu bezahlen habe. Jetzt hat Karlsruhe anders entschieden.

Karlsruhe. Wenn ein morscher Baum gefällt werden muss, kann der Vermieter die Kosten dafür als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Solche Arbeiten sind vom Stichpunkt „Kosten der Gartenpflege“ in der Betriebskostenverordnung gedeckt. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden (Urteil vom 10.11.2021, Az.: VIII ZR 107/20). Bisher gab es noch keine höchstrichterliche Entscheidung dazu – und die Instanzgerichte urteilten unterschiedlich.

Der konkrete Fall drehte sich um eine 40 Jahre alte Birke, die auf dem Grundstück einer Wohnungsgenossenschaft in Niedersachsen stand. Der Baum war morsch und drohte über kurz oder lang umzukippen. Um das zu verhindern, ließ die Genossenschaft den Baum fällen. Die Kosten legte sie mit der nächsten Betriebskostenabrechnung auf die Mieter des Objektes um. Knapp 2.500 Euro waren das – eine Mieterin wollte ihren Anteil von 415 Euro aber nicht tragen.

Baumfällung gehört zu Kosten der Gartenpflege

Sie überwies die Summe nur unter Vorbehalt und zog vor Gericht, um das Geld zurückzufordern. Die Sache ging bis vor den Bundesgerichtshof (BGH). Dort gewann die Genossenschaft: Die Bundesrichter entschieden, dass sie die Kosten der Baumfällung als Betriebskosten abrechnen durfte, obwohl Baumfällarbeiten nicht explizit in der Betriebskostenverordnung erwähnt sind. Dort wird nur der Punkt „Kosten der Gartenpflege“ als umlagefähig aufgeführt.

Laut Verordnung gehört dazu auch die „Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen“. Das erfasst nach Ansicht des BGH auch Bäume, bei denen es sich um verholzte Pflanzen handele. Eine „Erneuerung“ erfordert auch die Entfernung eines alten Baumes, stellten die Bundesrichter fest – daher ist auch eine Baumfällung von dieser Formulierung mit eingeschlossen. Zwar handelt es sich dabei um eine einmalige Aktion und eigentlich gelten nur wiederkehrende Kosten als Betriebskosten.

Allerdings meint der BGH: Auch wenn nicht jedes Jahr ein Baum gefällt wird, kann bei einer solchen Maßnahme von laufenden Kosten gesprochen werden. Schließlich sind längere und nicht immer genau vorhersehbare Zeiträume für die einzelnen Aufgaben der Gartenpflege ganz normal. Die Mieter konnten außerdem damit rechnen, dass ein alter, morscher Baum eines Tages gefällt werden musste.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern. Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein ist in der Regel in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.

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