Dem Makler abgesagt und später doch gekauft: Was passiert mit der Courtage?

Wer eine Immobilie kaufen will, der muss oft schnell sein, um den Zuschlag bekommen zu können. Bei weniger begehrten Objekten kann sich dagegen ein Zaudern lohnen, um den Preis nach unten zu verhandeln. Doch was passiert eigentlich mit der Makler-Courtage, wenn der Interessent dem Makler absagt, das Objekt dann aber Monate später doch zu einem viel niedrigeren Preis kauft?

Darmstadt. Manchmal kann sich ein Zaudern auch auszahlen: Ein Kaufinteressent, der dem Makler mitgeteilt hat, an dem Objekt nicht mehr interessiert zu sein, es dann viele Monate später aber doch kauft, kann unter Umständen um die Maklerprovision herum kommen. Zumindest, wenn er die Immobilie letztlich zu einem deutlich niedrigeren Preis kauft. Das zeigt jetzt zumindest eine Entscheidung des Landgerichts Darmstadt (Urteil vom 11.2.2021, Az.: 29 O 326/19).

Im konkreten Fall hatten die Eigentümer den Makler Ende Juli 2018 damit beauftragt, ihr Haus zu verkaufen. Der Maklervertrag war bis zum 31. Dezember 2018 befristet mit monatlicher Verlängerung, falls keine Kündigung erfolgte. Mindestens 634.900 Euro sollte die Immobilie kosten. Für den Makler sollte eine vom Käufer zu zahlende Courtage von 5,95 Prozent dabei herausspringen. Die Käufersuche gestaltete sich offensichtlich nicht ganz einfach, doch Anfang Januar 2019  meldeten sich schließlich Interessenten beim Makler. Der zeigte ihnen das Objekt und sendete ihnen die gewünschten weiteren Informationen zu.

Interessent sprang ab und kaufte später doch noch

Zu einem Kaufabschluss kam es allerdings nicht, am 19. Februar ließen die Interessenten den Makler wissen, dass sie aus zeitlichen Gründen an weiteren Besichtigungen nicht interessiert waren. In einer vom Makler an die Eigentümer gesendeten Interessentenliste fand sich ihr Name trotzdem; die Liste führte aber auch nicht zu einem Verkauf. Die Eigentümer hatten ohnehin zum 1. Februar einen anderen Makler beauftragt, der erste Maklervertrag lief aus. Später kauften die zaudernden Interessenten das Haus doch noch, zahlten allerdings nur 535.000 Euro dafür.

Als der ursprüngliche Makler das erfuhr, zog er vor Gericht, um von den Käufern seine Courtage einzuklagen. Damit scheiterte er allerdings vor dem Landgericht in Darmstadt. Die Klage wurde abgewiesen, der Makler habe keinen Anspruch auf die Provision. Der für den Provisionsanspruch nötige kausale Zusammenhang zwischen der Vermittlungstätigkeit des Maklers und dem Zustandekommen des Kaufvertrags war hier für das Gericht nicht erkennbar.

Letztlich deutlich preiswerter gekauft

Zwar muss die Arbeit des Maklers nicht die alleinige oder auch nur die Hauptursache, sondern lediglich mitursächlich für den Verkauf an den Käufer gewesen sein. Allerdings hat der BGH in einem früheren Urteil festgestellt, dass der Hauptvertrag sich bei wertender Betrachtung zumindest auch als Ergebnis einer wesentlichen Maklerleistung darstellen muss (Urteil vom 05.03.2020, Az. I ZR 69/19). Dafür sprach in diesem Fall allerdings nichts.

Das Gericht war der Auffassung, dass die Interessenten mit ihrer Nachricht vom 19. Februar dem Makler gegenüber ihre Kaufabsicht hatten fallen lassen. Dass sie das Objekt dann vor dem Ablauf eines Jahres trotzdem kaufen, war hier offenbar auf die Tätigkeit des zweiten Maklers zurückzuführen. Dafür sprach auch, dass der Kaufpreis letztlich wesentlich tiefer war, als der erste Makler hatte gehen wollen. Er war nur bis auf 600.000 Euro mit dem Preis heruntergegangen. Insofern war der letztliche Kaufabschluss auch nicht wirtschaftlich gleichwertig mit dem, was der erste Makler in die Wege zu leiten versucht hatte.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern. Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein ist in der Regel in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.

zurück zum News-Archiv