Eigenbedarf: Macht allein hohes Alter den Mieter zum Härtefall?

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf werden oft die Gerichte zu Hilfe gezogen. Denn meist kollidieren dabei wichtige und berechtigte Interessen von Mieter und Vermieter, die es gegeneinander abzuwägen gilt. Häufig versuchen Mieter für sich einen Härtefall geltend zu machen. Aber wie hart muss der Fall sein? Reicht es aus, wenn der Mieter über 80 ist? Der Bundesgerichtshof hat dazu jetzt geurteilt.

Karlsruhe. Mieter können eine Eigenbedarfskündigung nicht allein mit dem Hinweis darauf abwenden, dass sie über 80 Jahre alt sind. Das hohe Alter allein macht sie nicht zu einem Härtefall. Es kommt vielmehr auf die weiteren Umstände und die Interessen des Vermieters an. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich entschieden (Urteil vom 03.02.2021, Az.: VIII ZR 68/19). Er bleibt damit seiner Linie treu, bei Eigenbedarf sehr genau den Einzelfall zu betrachten.

Dieses Mal drehte sich der Streit um eine fast 90 Jahre alte Mieterin aus Berlin. Sie und ihr Ehemann hatten eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erhalten und sich geweigert, auszuziehen. Das Paar lebte zum Zeitpunkt der Kündigung bereits seit 18 Jahren in der Wohnung. Sie sei in diesem Kiez verwurzelt, ihre finanziellen Mittel eingeschränkt und ihr Gesundheitszustand schlecht, brachte die alte Dame vor. Die Vermieterin verklagte die Frau auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Über 80: Landgericht hielt Mieterin für Härtefall

Die vermietende Eigentümerin gab an, sie brauche die Wohnung für ihre gelegentlichen Aufenthalte in Berlin. Sie verlor sowohl vor dem Amtsgericht, als auch vor dem Landgericht. Letzteres wies die Klage allein deswegen ab, weil die Mieterin so alt war. Das allein sei jedoch kein Grund, die Mieterin als Härtefall anzuerkennen, entschied letztlich der Bundesgerichtshof (BGH). Er hob das Urteil auf, das Landgericht muss den Fall erneut verhandeln.

Das Landgericht hätte nicht einfach alle anderen Aspekte außen vor lassen dürfen, tadelte Karlsruhe. Es müsse zu einer sorgfältigen Abwägung der Interessen beider Seiten gelangen und dafür die Aspekte anführen und gewichten, die es seiner Entscheidung zugrunde gelegt hat. Allein das Alter als Auslöser für einen Härtefall zu betrachten sei nicht möglich. Das ließe weder die Europäische Grundrechte-Charta noch das Sozialstaatsprinzip im Grundgesetz zu.

Sechs Jahre nach der Kündigung: Prozess wird neu aufgerollt

Das Gericht müsse auch die Lebensplanung der Vermieterin respektieren und bei seiner Entscheidung berücksichtigen. Außerdem müsse das Landgericht ein Gutachten einfließen lassen, welches das Amtsgericht hatte anfertigen lassen. Es hatte untersucht, welchen Einfluss der Verlust der gewohnten Umgebung auf die Mieterin hätte. Auch die Tatsache, dass in Berlin nunmehr der Mietendeckel gilt und die Angaben der Mieterin zu ihren Bemühungen bei der Wohnungssuche müssen in die Entscheidung einfließen.

Damit machten die Bundesrichter nicht nur einmal mehr deutlich, dass die Gerichte es sich bei Eigenbedarfskündigungen nicht zu leicht machen dürfen. Zugleich zeigt der Prozess, wie langwierig solche Verfahren für die Betroffenen sein können. Die Vermieterin hatte die Kündigung im Jahr 2015 mit Wirkung zum 31.07.2016 ausgesprochen. Im Jahr 2021 steht nun also fest, dass das Verfahren noch einmal neu aufgerollt werden muss. Die Mieterin ist inzwischen 89 Jahre alt, ihr Ehemann, Jahrgang 1934, ist im Laufe des Verfahrens bereits verstorben.

Tipps zur Eigenbedarfskündigung und gesammelte Urteile

Landet eine Eigenbedarfskündigung vor Gericht – was nicht unwahrscheinlich ist – ist also immer eine Entscheidung für den Einzelfall zu treffen. Vermieter sollten sich daher bereits vor der Kündigung rechtliche Beratung einholen. Mitglieder von Haus & Grund finden kompetente Rechtsberatung in ihrem örtlichen Verein. Im Folgenden haben wir einige Urteile zusammengestellt, die zeigen, woran die Gerichte sich bei ihren Einzelfallentscheiden orientieren:

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