Eigentümerversammlung: Alle Eigentümer müssen teilnehmen können

Kann man wegen Corona einigen Miteigentümern die Teilnahme an der Eigentümerversammlung verwehren? Eine Frage, die sich im letzten Jahr sicher in einigen Wohnungseigentümergemeinschaften gestellt hat. Das Amtsgericht Hannover hat sie jetzt eindeutig beantwortet: Wenn man das macht, sind alle Beschlüsse der Versammlung ungültig.

Berlin. Werden einige Eigentümer aufgrund der Corona-Pandemie von der Eigentümerversammlung ausgeschlossen, sind alle gefassten Beschlüsse nichtig. Das hat das Amtsgericht Hannover entschieden (Urteil vom 22.10.2021, Az.: 407 C 3835/21). Der im entschiedenen Fall klagende Eigentümer ist Miteigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, welche unter anderem auch Teileigentumseinheiten in Ausgestaltung von Garagen enthält. Er ist Eigentümer eben einer solchen Garage.

Im November 2021, mitten während der Corona-Pandemie, lud der Verwalter die Eigentümer zu einer Eigentümerversammlung ein. In dieser wurde den Eigentümern mitgeteilt, dass Verwalter und Beirat beschlossen hätten, auf das Erscheinen der Garageneigentümer bei der Eigentümerversammlung zu verzichten. Sie wurden im gleichen Schreiben gebeten, ihre Stimmrechte im Rahmen einer Verwaltervollmacht auszuüben. Der Kläger ficht daraufhin die in dieser Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse an.

Beschlüsse sind nichtig – Corona-Pandemie ändert nichts

Zu Recht, wie die Richter des Amtsgerichts Hannover entschieden. Sie erklärten die gefassten Beschlüsse für ungültig. Die Nichtigkeit eines Beschlusses liege unter anderem dann vor, wenn in den Kernbereich des Eigentums eingegriffen werde. Dies sei hier der Fall, da dem Eigentümer durch den Ausschluss von der Eigentümerversammlung das Recht genommen wurde, sein Stimmrecht auszuüben. Zudem sei in den Kernbereich seines Mitgliedschaftsrechts eingegriffen worden, auf die Willensbildung der Gemeinschaft durch Wortbeiträge Einfluss zu nehmen.

Dass die Verwaltung die ausgeschlossenen Eigentümer auf die Vollmachtserteilung gegenüber dem Verwalter verwiesen hatte, ist nach Ansicht des Gerichts unerheblich. Auch vor dem Hintergrund der Corona-Pandemie könne nichts anderes gelten. Insbesondere hätte die Verwaltung die Möglichkeit gehabt, auf verhältnismäßigere Maßnahmen wie größere Räumlichkeiten oder die Möglichkeit der Teilnahme auf elektronischem Wege zurückzugreifen.

Julia Wagner, Referentin Recht beim Zentralverband Haus & Grund Deutschland, bewertet das Urteil so: „Der Ausschluss von der Eigentümerversammlung ist in der Regel nicht zulässig. Gefasste Beschlüsse sind nichtig. Verwaltungen müssen dafür Sorge tragen, dass alle Eigentümer an der Versammlung teilnehmen können. Tun sie das nicht, muss die Eigentümerversammlung im Zweifel verschoben oder abgesagt werden. Aufgrund der Coronagesetzgebung ist dies noch bis August 2022 unproblematisch. Verwalter bleiben im Amt und der Wirtschaftsplan gilt weiter fort.“

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern. Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein ist in der Regel in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.

 

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