Fristlose Kündigung: Was gilt als erheblicher Zahlungsverzug?

Bleibt der Mieter in zwei aufeinander folgenden Monaten einen nicht unerheblichen Teil der Miete schuldig, darf der Vermieter ihm deswegen fristlos kündigen. Aber wie bemisst sich der „nicht unerhebliche Teil“? Kommt es auf die in den zwei Monaten insgesamt nicht gezahlte Summe an, oder sind die Monate einzeln zu betrachten? Dazu hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt geurteilt.

Karlsruhe. Bei der Frage, ob ein Mietrückstand aus zwei aufeinander folgenden Monaten groß genug für eine fristlose Kündigung ist, kommt es allein auf die Gesamtsumme an. Wie sich der Mietausfall auf die beiden Monate verteilt, ist nicht relevant. Wenn die Summe eine Monatsmiete übersteigt, ist von einem nicht unerheblichen Mietrückstand auszugehen und die außerordentliche Kündigung rechtmäßig. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden (Urteil vom 08.12.2021, Az.: VIII ZR 32/20).

Damit gaben die Bundesrichter der Vermieterin einer Wohnung in Berlin Recht. Für die Wohnung war eine monatliche Miete von 704 Euro vereinbart. Im Januar 2018 hatte die Mieterin allerdings 135 Euro zu wenig gezahlt, im Februar dann gar keine Miete mehr entrichtet. Daraufhin kündigte die Vermieterin fristlos. Sie ging davon aus, dass der in den beiden aufeinander folgenden Monaten entstandene Mietrückstand von 839 Euro nicht unerheblich war und sie insofern zur außerordentlichen Kündigung berechtigte.

Mehr als eine Monatsmiete im Rückstand: Fristlose Kündigung war rechtens

Die Mieterin sah das anders und wollte der Kündigung nicht Folge leisten. Die Vermieterin zog vor Gericht. Das Amtsgericht gab ihr Recht, doch das Landgericht Berlin sah die Sache anders. Es meinte, der Mietrückstand im Januar sei mit 19 Prozent der geforderten Miete unerheblich gewesen. Er hätte in beiden Monaten zumindest etwa die Hälfte der fälligen Miete betragen müssen, um als nicht unerheblich eingestuft werden zu können und damit zur fristlosen Kündigung zu berechtigen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) sah das anders und kassierte das Urteil des Landgerichts ein. Es komme nicht darauf an, wie hoch der Mietausfall in den beiden Monaten für sich genommen gewesen war. Dieses Kriterium sieht das Gesetz einfach nicht vor. Entscheidend ist daher lediglich die Gesamtsumme. Die lag hier bei mehr als einer Monatsmiete, was nach Auffassung des BGH als nicht unerheblich im Sinne des Gesetzes zu bewerten ist. Die fristlose Kündigung hatte das Mietverhältnis deshalb wirksam beendet, die Mieterin muss ausziehen.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern. Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein ist in der Regel in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.

 

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