Gegen private Vermieter: Wie Finanzämter die Mieten hochtreiben

Dass die Gier des Staates die Wohnnebenkosten in die Höhe treibt, ist inzwischen weithin bekannt. Der NRW-Wohnkostenbericht von Haus & Grund belegt das Jahr für Jahr. Weniger bekannt ist, dass der Staat auch die Nettokaltmieten in die Höhe treibt. Denn: Der Fiskus zwingt private Vermieter nicht selten, ihre günstigen Bestandsmieten zu erhöhen.

Düsseldorf. Sie sind Garanten für moderate Mieten und stellen auch noch gute 60 Prozent der Mietwohnungen in NRW zur Verfügung: Die privaten Kleinvermieter. Sie pflegen zu ihren Mietern oft ein gutes persönliches Verhältnis – und das nicht selten über Jahrzehnte. Ein solches Verhältnis möchte man sich nicht mit einer Mieterhöhung kaputt machen, die womöglich sogar dazu führt, dass der angestammte Mieter ausziehen muss.

So bleiben Mieterhöhungen im bestehenden Mietverhältnis bei privaten Kleinvermietern in der Regel über viele Jahre lang aus und wenn, dann halten sie sich in moderaten Größenordnungen. Dadurch leisten die privaten Eigentümer zugleich einen wichtigen Beitrag für bezahlbares Wohnen. Bislang wenig bekannt ist allerdings: Die Finanzämter machen den genügsamen Vermietern immer öfter einen Strich durch die Rechnung.

Liebhaberei unterstellt: Finanzämter erzwingen Mieterhöhungen

Das Stichwort heißt Liebhaberei: Die unterstellt das Finanzamt jedem Vermieter, der seine Immobilie für weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete vermietet. Liebhaberei bedeutet für den Fiskus: Er geht davon aus, dass hier keine Absicht besteht, Einkünfte zu erzielen. Die Folge: Vermieter können Ihre Unkosten aus der Vermietung nicht mehr als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung von der Steuer absetzen.

Wenn Vermieter auf diesen Kosten sitzen bleiben, fahren sie allerdings wirtschaftliche Verluste ein. Auch wenn die vermietenden Eigentümer keinen großen Profit mit ihren Wohnungen erwirtschaften möchten – Verluste können sich die privaten Kleinvermieter auch nicht leisten. So zwingen die Finanzämter die Vermieter dazu, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anzupassen – was für die Mieter teilweise drastische Mieterhöhungen bedeutet.

Steigende Mieten, weil der Fiskus verdienen will

Das WDR Fernsehen hat dieses Thema jüngst in einem ausführlichen Bericht aufgegriffen. Dargestellt wurde hier etwa eine Kleinvermieterin aus dem Rheinland, die vom Vater ein Mehrfamilienhaus geerbt hatte. Die Mieter wohnen alle schon seit 45 Jahren im Haus, man hat ein gutes persönliches Verhältnis, das über Jahrzehnte gewachsen ist. Die Miete ist niedrig geblieben, liegt bei 6,50 Euro pro Quadratmeter. Inzwischen sind die Mieter alle Senioren und könnten sich daher auch keine wesentlich höhere Miete leisten.

Das Finanzamt betrachtet die verlangten Mieten nun aber als Liebhaberei – was in diesem Fall ein drastische Konsequenz hat: Statt 31.000 Euro Erbschaftssteuer soll die Vermieterin jetzt rund 100.000 Euro berappen. Einzige Alternative: Eine Mieterhöhung um mindestens einen Euro pro Quadratmeter – also 15 Prozent. Eine Forderung, mit der das Finanzamt entweder die Vermieterin ruiniert oder die Senioren aus ihren angestammten Wohnungen vertreibt.

Nach den Recherchen des WDR und Beobachtungen von Haus & Grund Rheinland Westfalen ist das kein Einzelfall. Teilweise sind nach Jahrzehnten ohne Mietanpassung sogar noch größere Schritte von bis zu 50 Prozent nötig, um die Forderungen des Fiskus erfüllen zu können. Eine solche Erhöhung scheitert dann allerdings an der Kappungsgrenze. Vermieter sehen sich in der Folge oft dazu gezwungen, ihre Wohnungen zu verkaufen. Die Immobilie als sichere Geldanlage ist dann allerdings futsch.

Ausweg Mietminderung: Geht nur in Einzelfällen

So werden Vermieter geschädigt und bezahlbarem Wohnen wird ein Bärendienst erwiesen. Auswege gibt es selten – einer wurde im Januar in einem Fall in München bekannt, wie der Münchener Merkur berichtete. Dort zwang das Finanzamt die Vermieterin einer armen Witwe, die Miete für ihre 63 Quadratmeter große Wohnung drastisch zu erhöhen – sie lag aktuell 52 Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Vermieterin griff zu einem Trick. Sie erhöhte die Miete zwar auf dem Papier, gestand der Mieterin aber klaglos zu, eine deutliche Mietminderung wegen Lärmbelästigung anzusetzen. In diesem konkreten Fall ließ sich das begründen: Im Haus wohnen 16 pflegebedürftige Menschen, Rollstühle, Beatmungsgeräte und nächtliche Arztbesuche führen in der Tat zu Lärmbelästigungen. Die Mieterin kann durch die Mietminderung bei einer Miete bleiben, die sie sich leisten kann und die Vermieterin wird nicht vom Finanzamt abkassiert.

Eine Lösung, die natürlich nur in Einzelfällen funktionieren kann. „Die Situation ist absurd“, findet Erik Uwe Amaya. Der Verbandsdirektor von Haus & Grund Rheinland Westfalen betont: „Auf der einen Seite versucht der Staat mit Mietpreisbremse und Kappungsgrenze die Mieten zu deckeln. Gleichzeitig treiben die Finanzämter die Mieten munter in die Höhe. Hier müsste der Gesetzgeber handeln und das Steuerrecht reformieren.“ Viele private Kleinvermieter möchten schließlich gerne weiter einen Beitrag zu bezahlbarem Wohnen leisten – man muss sie nur lassen.

 

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