Grundstück gekauft und bebaut: Grunderwerbsteuer auch auf Baukosten?

Wer ein Grundstück kauft und später darauf ein Haus baut, muss unter Umständen die Grunderwerbsteuer nicht nur auf das Grundstück, sondern auch auf die Baukosten des Hauses zahlen. Die Gretchenfrage dabei ist, ob es sich um einen einheitlichen Erwerbsgegenstand gehandelt hat. Kann das Finanzamt davon ausgehen, wenn beim Grundstückskauf noch kein rechtswirksamer Bauvertrag vorlag?

München. Auch wenn beim Abschluss eines Grundstückskaufvertrags noch kein rechtswirksames Angebot über einen Bauvertrag vorlag, kann das Finanzamt das Grundstück und das darauf errichtete Haus als einheitlichen Erwerbsgegenstand betrachten. Entscheidend ist, dass die Bauherren später tatsächlich auf ein früheres Angebot zurückgekommen sind. Dann kann die Grunderwerbsteuer nicht nur auf das Grundstück, sondern auch auf das Haus verlangt werden. So hat es der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden (Beschluss vom 07.02.2022, Az.: II B 6/21).

Damit wiesen die obersten Finanzrichter die Revision zweier Hauseigentümer ab. Die Kläger hatten im Jahr 2017 in Hamburg ein unbebautes Baugrundstück gekauft. Der Kauf war mit der Verpflichtung verbunden, das Grundstück zu bebauen. Aus dieser Bauverpflichtung ergab sich aber keine Festlegung der Käufer auf einen bestimmten Bauträger oder Architekten. Allerdings hatte der Verkäufer die Grundstücke in diesem Gebiet von einer Projektierungsgesellschaft verkaufen lassen.

Grundstück mit Bauverpflichtung gekauft

Die wiederum hatte für die Grundstücke verschiedene Haustypen und Architekten vorgestellt. Wenn sich ein Käufer für einen anderen Entwurf entschied, war eine Genehmigung der Projektierungsgesellschaft nötig. Im vorliegenden Fall hatten die späteren Käufer zuerst im Juli 2016 eine Reservierungsvereinbarung mit dem Projektierer abgeschlossen. Darin fasste man den Bau eines bestimmten Haustyps durch einen Bauträger ins Auge. Der Bauträger stellte im Auftrag der Bauherren einen Bauantrag für das  Projekt und legte ihnen im Mai 2017 ein Angebot vor.

Die Bauherren unterschrieben aber vorerst nicht. Sie brachten zunächst – im September 2017 – den notariellen Kaufvertrag für das Grundstück unter Dach und Fach. Den Bauvertrag mit dem Bauträger schlossen sie schließlich am 6. Dezember 2017 ab. Das Finanzamt verlangte trotzdem von den Bauherren, dass sie nicht nur auf den Grundstückspreis, sondern auch auf die Baukosten des Hauses Grunderwerbsteuer zahlen. Dagegen zogen die Bauherren bis vor den Bundesfinanzhof (BFH), blieben aber erfolglos. Sie müssen zahlen.

Die Bundesrichter bestätigten die Ansicht des Finanzamtes, dass zwischen dem Grundstückskaufvertrag und dem Bauvertrag ein objektiver sachlicher Zusammenhang besteht. Ob das Angebot des Bauträgers vom Mai 2017 beim Abschluss des Kaufvertrages für das Grundstück noch rechtswirksam war oder nicht, spielte keine Rolle, denn offensichtlich war das Angebot ja in der Tat aufrechterhalten worden. Immerhin hatte man im Dezember 2017 einen entsprechenden Bauvertrag abgeschlossen.

Ob Angebot vom Bauträger rechtswirksam ist, spielt keine Rolle

Der Bundesfinanzhof wies darauf hin, dass er bereits im Jahr 2014 entschieden hatte: Für die Frage, ob ein objektiver sachlicher Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und dem Bauvertrag besteht, ist es nur wichtig, ob das Angebot des Bauträgers tatsächlich bestand – auf seine rechtliche Wirksamkeit kommt es dabei jedoch nicht an (Urteil vom 01.10.2014, Az.: II R 32/13). Ein Angebot müsse keine rechtlichen Mindestvoraussetzungen erfüllen.

Schon gar nicht müsse es rechtswirksam und damit verbindlich sein – ein objektiver sachlicher Zusammenhang sei auch so feststellbar, befand der BFH. Insofern spielte es hier keine Rolle, dass Angebote von Bauträgern nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) nur binnen vier Wochen angenommen werden können, was hier ja nicht geschehen war (Urteile vom 11.06.2010, AZ.: V ZR 85/09; 27.09.2013, Az.: V ZR 52/12; 26.02.2016, Az.: V ZR 208/14).

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern. Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein ist in der Regel in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.

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