Grundstück mit unsichtbarem Mangel verkauft: Käufer muss Täuschung beweisen

Immer wieder kommt es vor, dass Käufer einer Immobilie sich vom Verkäufer getäuscht fühlen. Sie klagen dann auf Rückabwicklung und Schadensersatz. Dabei muss der Käufer beweisen, nicht über die fraglichen Mängel aufgeklärt worden zu sein. Der Bundesgerichtshof hat jetzt klargestellt: Daran ändert sich auch nichts, wenn der Verkäufer im Kaufvertrag gegenteiliges versichert hat.

Karlsruhe. Wenn der Verkäufer eines Grundstücks im Kaufvertrag erklärt, dass ihm keine unsichtbaren Mängel an der Immobilie bekannt seien, hat das keine Auswirkungen auf die Beweislast. Sprich: Stellt der Käufer später trotzdem unsichtbare Mängel am Objekt fest und möchte den Verkäufer wegen arglistiger Täuschung verklagen, dann muss er auch den Beweis darüber führen, dass der Verkäufer nicht hinreichend über Mängel aufgeklärt hatte. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (Urteil vom 06.03.2020, Az.: V ZR 2/19).

Der konkrete Fall drehte sich um den Verkauf eines Grundstückes nebst Wochenendhaus und Garage. Käufer und Verkäufer hatten sich auf die Formel „gekauft wie gesehen“ geeinigt und eine Sachmängelhaftung ausgeschlossen. Zudem erklärten die Verkäufer im Kaufvertrag, dass ihnen keine unsichtbaren Mängel am Objekt bekannt seien. Das stellte sich im Nachhinein jedoch als unrichtig heraus. Denn: Die an das Haus angebaute Garage wurde als Wohnraum mitgenutzt, wofür es aber keine Genehmigung von der Bauaufsichtsbehörde gab.

Immobilie teilweise nicht nutzbar, weil Baugenehmigung fehlte

Mehr noch: Die Behörde informierte die neuen Eigentümer darüber, dass es eine solche Genehmigung auch nicht geben könne. Durch die Einbeziehung der Garage werde nämlich die für ein Wochenendhaus zulässige Grundfläche von 70 Quadratmetern überschritten. Zudem befänden sich die Nebengebäude außerhalb der überbaubaren Fläche. Das Bauaufsichtsamt kündigte an, dagegen vorzugehen und vor allen Dingen einen Rückbau auf das zulässige Maß anzuordnen.

Die Käufer fühlten sich arglistig getäuscht und verklagten die vorherigen Eigentümer, um den Kauf rückgängig zu machen, den Kaufpreis zurück zu bekommen und Schadenersatz zu erhalten. Vor dem Landgericht Mainz behaupteten die Verkäufer, sie hätten die Käufer über die fehlende Baugenehmigung informiert. Nachdem das Landgericht dennoch der Klage stattgegeben hatte, ging die Sache vor das Oberlandesgericht in Koblenz. Es wies die Berufung allerdings ab – mit der Begründung, die Verkäufer hätten nicht bewiesen, dass sie die Käufer wirklich informiert hatten.

Grundstückskauf: Wer getäuscht wurde, muss beweisen

So zogen die Verkäufer vor den Bundesgerichtshof (BGH) – und der kassierte das Urteil des Oberlandesgerichts wieder ein. Die Bundesrichter stellten fest: Es war gar nicht an den Verkäufern, zu beweisen, dass sie die Käufer aufgeklärt hatten. Vielmehr hätten die neuen Eigentümer den Beweis erbringen müssen, dass es die behauptete Aufklärung nicht gegeben hatte. Der Hinweis im Kaufvertrag, dass keine unsichtbaren Mängel bekannt seien, führt nach Ansicht des BGH nicht zu einer Umkehr der Beweislast.

Karlsruhe gab dem Oberlandesgericht auf, die Beweisaufnahme erneut zu prüfen. Sollte sich herausstellen, dass die Käufer dabei die Angaben der Verkäufer nicht widerlegt hatten, müsste die Beweisaufnahme wiederholt werden. Ein Urteil kann das Oberlandesgericht also erst sprechen, wenn feststeht, ob die Käufer beweisen können, dass sie über den Mangel nicht aufgeklärt wurden – oder eben nicht.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern. Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein ist in der Regel in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.

 

 

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