Hat eine Wohngemeinschaft einen Anspruch auf Wechsel von Mitbewohnern?

An eine Wohngemeinschaft (WG) zu vermieten, ist rechtlich nicht ganz unkompliziert. Dabei sollte von Anfang an bedacht werden, wie sich später ein Austausch einzelner Mitbewohner sinnvoll regeln lässt. Wichtig ist für Vermieter die Frage, ob die WG unter gewissen Umständen einen Anspruch auf Zustimmung zum Mieterwechsel haben kann. Dazu hat jetzt der Bundesgerichtshof ein Urteil gefällt.

Karlsruhe. Allein aus der Tatsache, dass mehrere Mieter gemeinsam einen Mietvertrag abschließen, um eine Wohngemeinschaft (WG) zu bilden, lässt sich noch kein Anspruch auf spätere Wechsel von Mitbewohnern herleiten. Dafür bräuchte es konkrete Vereinbarungen im Mietvertrag. Andernfalls muss der Vermieter den Wechsel von Mitbewohnern nicht einfach hinnehmen, sondern jeweils im Einzelfall darüber entscheiden. Das gilt jedenfalls, solange nicht bei Vertragsschluss schon klar ist, dass es häufig zu Wechseln kommen wird.

So hat es der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich entschieden (Urteil vom 27.04.2022, Az.: VIII ZR 304/21). Damit klärten die Bundesrichter den Streit um eine Wohngemeinschaft in Berlin. Die 7-Zimmer-Wohnung war an sieben Männer vermietet, jeder bewohnte darin jeweils ein Zimmer. Den Mietvertrag hatten im Jahr 2013 zunächst sechs Personen unterschrieben, wobei der Name eines Mannes vor der Unterzeichnung noch handschriftlich geändert worden war. Im Jahr 2017 vereinbarte man einen Nachtrag zum Mietvertrag.

Wohngemeinschaft wollte Mitbewohnerwechsel einklagen

Darin hielten die Vertragspartner fest, dass fünf der Mieter aus dem Mietverhältnis ausscheiden und sechs neue hinzukommen. Nur drei Monate später wurde mit einem neuen Nachtrag wieder ein Mieter ausgetauscht. Als dann später noch einmal vier Mieter ausgewechselt werden sollten, wurde es der Vermieterin zu bunt. Sie lehnte ab. Die WG zog daraufhin vor Gericht, um ihren vermeintlichen Anspruch auf Austausch der vier Mitbewohner einzuklagen. Mit diesem Ansinnen scheiterten die Mieter letztlich vor dem Bundesgerichtshof (BGH).

Die Karlsruher Bundesrichter urteilten: Wenn eine Wohnung als WG an mehrere Mieter vermietet ist und der Mietvertrag keine Regelung über den Austausch einzelner Mieter enthält, muss durch eine interessengerechte Vertragsauslegung ermittelt werden, ob die Mieter einen Anspruch auf den Wechsel haben. Dafür kommt es auf konkrete Anhaltspunkte an: Die Tatsache, dass die Wohnung als WG an mehrere Mieter vermietet wurde, ist kein ausreichender Beleg dafür, dass beide Vertragsparteien den Mietern einen Anspruch auf Mieterwechsel einräumen wollten.

Die Richter schreiben in ihrem Urteil auch, was sie als Beleg einstufen würden: Nämlich die Tatsache, dass die Vertragsparteien bei Vertragsabschluss offensichtlich übereinstimmend davon ausgegangen sind, dass sich häufig und in kurzen Zeitabständen ein Bedarf für eine Änderung der WG-Zusammensetzung ergeben kann. Das wäre der Fall, wenn die Lebensumstände der Mieter zeigen, dass sie absehbar nur für kurze Zeit in der Wohnung leben werden. Besonders bei der Vermietung an Studenten wäre das nach Ansicht des BGH der Fall.

Vermietung an WG: Sorgfalt beim Mietvertrag wichtig

Dann ließe sich also durchaus ein Anspruch der Studenten auf Austausch eines Mitbewohners herleiten – natürlich unter dem Vorbehalt der Zumutbarkeit des neuen Mieters. Aber im vorliegenden Fall ging es nicht um eine Studenten-WG. Die Bundesrichter konnten aus den Lebensumständen der Mieter auch sonst nicht erkennen, dass schon bei Gründung der WG häufige Mitbewohnerwechsel absehbar gewesen wären. Insofern ließ sich in diesem Fall kein Anspruch der Mieter auf Zustimmung des Vermieters zum Mitbewohneraustausch herleiten.

Die Vermieterin musste also im konkreten Einzelfall entscheiden und ihre Ablehnung ging in Ordnung. Der Fall zeigt: Wird bei der Vermietung an eine Wohngemeinschaft ein Mietvertrag abgeschlossen, den alle Mitbewohner unterschreiben, ist es ratsam, im Mietvertrag Regelungen für den Fall eines Mieterwechsels zu vereinbaren. Zugleich gibt es aber auch die Möglichkeit, an einen Hauptmieter zu vermieten, der dann an die anderen Mitbewohner untervermietet. Vermieter sollten daher vor der Vermietung an eine WG mit der Rechtsberatung in ihrem örtlichen Verein von Haus & Grund besprechen, welche Variante in ihrem Fall am günstigsten ist.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern. Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein ist in der Regel in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.

 

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