Hauskäufer arglistig getäuscht: Abzug „neu für alt“ bei Mängelbeseitigung?

Auch wenn beim Immobilienkauf eine Sachmängelhaftung ausgeschlossen wird, muss der Verkäufer für die Beseitigung von Mängeln zahlen, falls er diese dem Käufer arglistig verschwiegen hat. Aber was ist, wenn dabei teure Neuteile eingesetzt werden müssen? Kann dem geschädigten Käufer dann ein Kostenausgleich „neu für alt“ gegengerechnet werden? Dazu hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt geurteilt.

Karlsruhe. Muss der Verkäufer einer Immobilie dem Käufer die Beseitigung eines beim Verkauf arglistig verschwiegenen Mangels bezahlen, findet kein Ausgleich „neu für alt“ zu Lasten des Geschädigten statt. Das gilt jedenfalls solange, wie der Mangel nur durch den Einsatz eines Neuteils behoben werden kann und außer der Wertsteigerung durch das Neuteil keine weiteren Vorteile für den geschädigten Käufer entstehen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden (Urteil vom 13.05.2022, Az.: V ZR 231/20).

Geklagt hatten die Käufer eines 1979 errichteten Reihenhauses im Rheinland in Nordrhein-Westfalen. Drei Jahre nach dem Kauf des Hauses stellten sie fest, dass die Kellerwände komplett durchfeuchtet waren. Es stellte sich heraus, dass die Verkäufer schon lange von dem Problem gewusst hatten: Sieben Jahre vor dem Verkauf des Hauses hatte sich im Keller sogar Schwarzschimmel gebildet. Daraufhin hatten die damaligen Eigentümer ein selbstständiges Beweisverfahren gegen einen Nachbarn angestrengt.

Undichten Keller arglistig verschwiegen

Ein Sachverständiger ermittelte im Zuge dessen, dass eine mangelhafte Abdichtung der Kellerwände für die Durchfeuchtung und das daraus resultierende Verschimmeln des Kellers verantwortlich war. All das verschwiegen die Eigentümer den Käufern, als sie das Haus sieben Jahre später verkauften. Nachdem sie die Durchfeuchtung festgestellt hatten, sahen sich die neuen Besitzer des Reihenhauses von ihren Vorbesitzern arglistig getäuscht. Die klagten auf Schadensersatz, um die 23.400 Euro teure Kellerabdichtung bezahlt zu bekommen.

Allerdings zunächst mit geringem Erfolg: Das Landgericht und das Oberlandesgericht in Düsseldorf bejahten zwar die arglistige Täuschung. Sie sprachen den Klägern aber jeweils nur Mängelbeseitigungskosten von rund 2.500 Euro zu. Die Richter nahmen nämlich einen Abzug „neu für alt“ vor: Durch die neue Kellerabdichtung habe das Haus einen Wertzuwachs erfahren, für den die Verkäufer nicht geradestehen müssten. Genau das sah der Bundesgerichtshof (BGH) aber völlig anders. Er verurteilte die Vorbesitzer zu Schadensersatz in Höhe von 23.400 Euro nebst Zinsen.

Verkäufer müssen vollen Schaden ersetzen

Karlsruhe stellte klar: Der im Kaufvertrag vereinbarte Ausschluss einer Sachmängelhaftung greift hier nicht, weil die Verkäufer den undichten Keller arglistig verschwiegen hatten. Sie müssten daher die Abdichtung in voller Höhe bezahlen, ein Ausgleich „neu für alt“ finde hier nicht statt. Denn: Der Gesetzgeber will, dass ein Verkäufer nachbessern muss, wenn er mangelhaft geliefert hat. Ist kein gebrauchtes Ersatzteil verfügbar und die Nachbesserung daher nur durch ein Neuteil möglich, muss der Verkäufer diesen Nachteil bis zur Grenze des Zumutbaren hinnehmen.

Genau das war hier der Fall: Der Keller konnte nur komplett neu abgedichtet werden. Die Bundesrichter wiesen darauf hin, dass weder das deutsche Recht, noch die EU-Richtlinie zum Verbrauchsgüterkauf bei einer solchen Mängelbeseitigung eine Kostenbeteiligung des Käufers vorsehen. Solange der Wertzuwachs einzig und allein darin besteht, dass ein Neuteil zur Beseitigung eines mangelhaften Teils eingesetzt werden muss, findet kein Vermögensausgleich zu Lasten des Käufers statt.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern. Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein ist in der Regel in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.

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