Heizkosten abrechnen im Wohnungseigentum: Was gilt bei ungedämmten Rohren?

Die Heizkostenabrechnung nach Verbrauch stößt immer dann an ihre Grenzen, wenn die Heizungsrohre kaum oder gar nicht gedämmt sind. Sie heizen die Räume dann mit, so dass die Heizkostenverteiler nur einen Bruchteil der in eine Wohnung fließenden Heizenergie erfassen können. Rechtlich gesehen macht es dabei allerdings einen großen Unterschied, ob die Leitungen unter Putz liegen oder nicht.

Karlsruhe. Laut Heizkostenverordnung sind die Heizkosten zu 50 bis 70 Prozent nach dem erfassten Verbrauch auf die Hausbewohner umzulegen. Für den Fall, dass die Heizungsrohre nicht unter Putz verlaufen und überwiegend ungedämmt sind, gilt: Dann darf der Energieverbrauch nach den anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Ein Beiblatt zur VDI-Richtlinie 2077 sieht verschiedene Möglichkeiten vor, dabei den Anteil der Rohrwärme an der Beheizung festzustellen.

Wenn die nicht oder nur sehr schlecht gedämmten Heizungsrohre jedoch unter Putz verlaufen, gilt die Vorschrift aus der Heizkostenverordnung nicht. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) für den Fall von Wohnungseigentumsanlagen klargestellt (Urteil vom 15. November 2019, Az.: V ZR 9/19). Damit haben die Bundesrichter ihre bisherige Rechtsprechung fortgeschrieben: Für Mietverhältnisse hatte der BGH wie berichtet bereits im Jahr 2017 das Gleiche entschieden (Urteil vom 15.03.2017, Az.: VIII ZR 5/16)

Heizungsrohe nicht gedämmt – aber unter Putz verlegt

Der konkrete Fall drehte sich um eine Wohnungseigentumsanlage, die aus 154 Wohnungen in Mehrfamiliendoppelhäusern besteht. Die Eigentümer hatten beschlossen, die Heizkosten zu 70 Prozent nach Verbrauch abzurechnen. Dafür gab es an den Heizkörpern auch elektronische Heizkostenverteiler. Allerdings sind die unter Putz verlaufenden Heizungsrohre in den Wohnungen schlecht bis gar nicht gedämmt. Nur im Keller liegen die Leitungen frei, dort sind sie jedoch weitgehend gedämmt.

Im Endeffekt konnten die Heizkostenverteiler nur weniger als 20 Prozent der real abgegebenen Wärmemenge erfassen. Eine Eigentümerin – ihr gehören 20 Wohnungen in dem Komplex – fand das ungerecht und klagte. Sie wollte den Beschluss der Eigentümerversammlung über die Hausgeldabrechnung für 2014 vom Gericht kippen lassen. Die Sache ging bis vor den Bundesgerichtshof (BGH), der jedoch den Beschluss der Eigentümer bestätigte.

Nur 20 Prozent der Wärme erfasst: Trotzdem greift keine Sonderregelung

Zur Begründung erklärten die Bundesrichter: Es steht im Einklang mit der Heizkostenverordnung, die Umlage der Heizkosten zu 70 Prozent nach Verbrauch vorzunehmen. Die Ausnahmeregelung aus § 7 Abs. 1 der Heizkostenverordnung, die eine Einberechnung der Rohrwärme nach den anerkannten Regeln der Technik erlaubt, gilt ausschließlich für den Fall freiliegender Leitungen.

Auch die Sonderregelung in § 9a der Heizkostenverordnung sei nicht anwendbar. Dort sind Regelungen für den Fall getroffen, dass Heizkostenverteiler ausfallen oder die Erfassung aus vergleichbaren Gründen mangelhaft war. Auch eine Erfassung von weniger als 20 Prozent der tatsächlichen Wärmeabgabe durch die Heizkostenverteiler kann nach Überzeugung der Karlsruher Richter jedoch nicht mit einem Ausfall der Geräte gleichgesetzt werden. Die Verteiler funktionierten in diesem Fall einwandfrei, damit sei auch § 9a nicht anwendbar.

Ganz aufgeben muss die betroffene Eigentümerin ihren Kampf für eine gerechtere Heizkostenverteilung aber trotz dem Urteil nicht unbedingt. Sie könnte sich dafür einsetzen, dass die Eigentümerversammlung beschließt, die Heizkosten künftig nur noch zu 50 Prozent nach dem Verbrauch abzurechnen. Auch könnten die Eigentümer technische Maßnahmen ergreifen, etwa die Vorlauftemperatur absenken oder Messgeräte für die Rohrwärme installieren.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern. Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein ist in der Regel in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.

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