Irrtum bei der Wohnfläche: Mieterhöhung kann trotzdem wirksam sein

Die korrekte Berechnung der Wohnfläche ist nicht immer einfach – aber wichtig. Stellt ein Mieter fest, dass die Wohnung bei früheren Mietanpassungen zu groß angesetzt wurde, kann er unter Umständen zu viel gezahlte Miete zurückverlangen. Das gilt aber nicht immer: Es kommt vielmehr auch darauf an, ob die ortsübliche Vergleichsmiete überschritten wird oder nicht, sagt der Bundesgerichtshof.

Karlsruhe. Eine Mieterhöhung wird nicht zwangsläufig unwirksam, weil sich der Vermieter geirrt und eine zu große Wohnfläche veranschlagt hat. Wenn die Miete selbst bei Berechnung mit der korrekten Wohnfläche nach der Anpassung nicht die ortsübliche Vergleichsmiete überschreitet, muss der Mieter die höhere Miete zahlen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) im Dezember klargestellt, wie jetzt bekannt wurde (Beschluss vom 11.12.2019, Az.: VII ZR 234/18).

Angestoßen hatte den Prozess ein Mieter aus Dresden. Er hatte im Laufe von sechs Jahren insgesamt vier Mieterhöhungen akzeptiert und die angepasste Miete gezahlt. Bei der Berechnung der Mietanpassungen hatte sich der Vermieter auf eine Wohnfläche von rund 114 Quadratmetern gestützt. An dieser Zahl kamen dem Mieter im Jahr 2013 jedoch Zweifel. Er rechnete nach und kam selbst nur auf knapp 100 Quadratmeter – also durchaus ein großer Unterschied.

Wohnfläche bei Mieterhöhung zu hoch angesetzt

Im Mietvertrag war keine Angabe zur Wohnfläche festgehalten worden. Ein Sachverständiger kam später zu dem Ergebnis, dass die Wohnung tatsächlich 102 Quadratmeter misst. Der Mieter rechnete aus, er habe angesichts dessen über die Jahre gut 6.000 Euro zu viel Miete gezahlt. Diesen Betrag forderte er vor Gericht vom Vermieter zurück. Er berief dabei sich auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) aus dem Jahr 2004 (Urteil vom 07.07.2004, Az.: VIII ZR 192/03).

Damals hatten die Bundesrichter entschieden, dass ein Mieter tatsächlich zu viel gezahlte Miete zurückverlangen kann, wenn die Mietanpassung auf Grundlage einer zu hoch angesetzten Wohnfläche berechnet wurde. Diese Rechtsprechung bestätigte der BGH jetzt im Grundsatz noch einmal. Allerdings gab es bei dem damaligen Fall einen entscheidenden Unterschied zum aktuellen Fall des Mieters aus Dresden.

Miete war trotz Rechenfehler unter dem ortsüblichen Niveau

Bei dem Urteil aus dem Jahr 2004 hatte sich gezeigt, dass die angepasste Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Genau das war beim aktuellen Fall in Dresden jedoch nicht passiert. Die Richter stellten fest: Wenn man die Mieterhöhung für die Dresdener Wohnung mit der korrekten Quadratmeterzahl berechnet, liegt die neue Miete noch immer unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Insofern sei dem Mieter durch die falsch angesetzte Wohnfläche kein wirtschaftlicher Nachteil entstanden. Auch alle anderen Bedingungen für eine rechtmäßige Mieterhöhung waren im vorliegenden Fall nach Ansicht des Gerichtshofes erfüllt. Daher entschieden die Richter, dass der Mieter in diesem Falle leer ausgeht – er hat keinen Anspruch auf Rückzahlungen durch den Vermieter.

 

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern. Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein ist in der Regel in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.

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