Kaufverhandlung für Haus geplatzt: Bekomme ich die Reservierungsgebühr zurück?

Beim Immobilienkauf wird mitunter eine Reservierungsgebühr vereinbart, wenn ein ernsthafter Kaufinteressent gefunden ist. Sie gibt Zeit, in Ruhe den Kaufvertrag auszuhandeln, ohne dass der Kaufinteressent dabei fürchten muss, von einem Konkurrenten ausgebootet zu werden. Doch was ist, wenn der Deal später platzt? Kann man die Gebühr dann zurückfordern?

Köln. Wenn ein Kaufinteressent eine Reservierungsgebühr für die Immobilie seiner Begierde gezahlt hat und später doch kein Kaufvertrag zustande kommt, kann er die Gebühr unter Umständen zurückbekommen. Das gilt jedenfalls dann, wenn die Gebühr so hoch war, dass sie einen mittelbaren Kaufzwang ausgeübt hat. Dann greift ein bereicherungsrechtlicher Rückzahlungsanspruch. Das bedeutet aber nicht, dass es auch Schadensersatz für bereits angefallene Notarkosten gibt. So hat es jedenfalls das Landgericht Köln entschieden (Urteil vom 26.08.2021, Az.: 2 O 292/19).

Der konkrete Fall drehte sich um den Verkauf eines Hauses in Köln, das für 1,2 Millionen Euro den Besitzer wechseln sollte. Auf diesen Preis hatten sich Eigentümer und Kaufinteressent bereits verständigt und eine Reservierungsgebühr von 10.000 Euro für das Objekt vereinbart. Der Kaufinteressent formulierte dazu eine Reservierungsvereinbarung. Darin war eine Frist vorgesehen, ab der die Reservierungsgebühr den Verkäufern zufällt, wenn der Verkauf zum vereinbarten Preis bis dahin nicht zustande gekommen sein sollte.

Die Verkäufer unterschrieben, das Geld floss, notariell beglaubigen ließ man die Vereinbarung aber nicht. Den Notar beauftragte der Kaufinteressent indessen damit, einen Kaufvertrag auszuarbeiten. Doch trotz alle dem scheiterten die Kaufverhandlungen am Ende nach Ablauf der Reservierungsfrist. Der Kaufinteressent brachte einseitig zahlreiche Sonderwünsche vor und beanstandete außerdem eine fehlende Baugenehmigung. Nach dem Scheitern der Verhandlungen verklagte der Kaufinteressent die verkaufenden Eigentümer.

Keine Baugenehmigung: Kaufinteressent will Reservierungsgebühr zurück

Er verlangte von ihnen die Rückzahlung der Reservierungsgebühr und Ersatz der bereits entstandenen Notarkosten. Dabei argumentierte der Kaufinteressent, die Reservierungsvereinbarung sei unwirksam. Außerdem trügen die Eigentümer die Schuld am Scheitern des Deals. Diese hielten dagegen, ihr Aufwand für die zehn Besichtigungstermine sei nun vergebens gewesen und forderten ihrerseits Schadensersatz dafür. Das Landgericht Köln verhandelte den Fall und gab dem Kaufinteressenten zumindest teilweise Recht.

Ihm steht tatsächlich eine Rückzahlung der Reservierungsgebühr zu, weil die Reservierungsvereinbarung unwirksam war. Immerhin war sie unmittelbar an das Zustandekommen des Immobilienkaufvertrags geknüpft und hätte aufgrund ihrer Höhe auch einen mittelbaren Zwang auf den Kaufinteressen ausgeübt, das Haus tatsächlich zu kaufen. Das stufte das Gericht als unzulässigen Druck auf den Kaufinteressenten ein. Sobald 5.000 Euro, 0,3 Prozent des Kaufpreises oder 10 Prozent der üblichen Maklercourtage erreicht sind, ist nach Ansicht des Landgerichts von solch einem unzulässigen Druck auszugehen.

Dieser formale Mangel sei auch nicht durch die fehlende notarielle Beurkundung geheilt worden. Dass er wegen der fehlenden Baugenehmigung vom Kauf Abstand genommen hatte, war außerdem ein triftiger sachlicher Grund und kein treuwidriges Verhalten des Kaufinteressenten. So konnte er sich am Ende tatsächlich auf die formale Unwirksamkeit der Reservierungsvereinbarung berufen. Vor diesem Hintergrund sprach das Gericht dem klagenden Kaufinteressenten einen Rückzahlungsanspruch wegen unzulässiger Bereicherung zu.

Reservierungsgebühr zurückzuzahlen – kein Ersatz der Notarkosten

Die bereits angefallenen Notarkosten von rund 5.000 Euro bekommt der Kaufinteressent allerdings nicht zurück. Nach Ansicht des Landgerichts war es widersprüchlich gewesen, dass der Kaufinteressent den Notar schon mit der Vertragserstellung beauftragt hatte, obwohl er da bereits von der fehlenden Baugenehmigung wusste, wegen der er später vom Kauf Abstand nahm. Auch das Argument, der Verkäufer trage die Verantwortung für das Scheitern des Deals, zieht in diesem Fall nach Ansicht des Gerichts nicht.

Auch die Eigentümer hätten schließlich einen triftigen sachlichen Grund dafür gehabt, vom Geschäft Abstand zu nehmen, als der Kaufinteressent auf eigene Faust immer neue Änderungen in den Vertrag setzen ließ, die erheblich vom ursprünglich Vereinbarten abwichen. Die Verkäufer bekommen allerdings auch ihre Kosten für die zehn Besichtigungstermine nicht vom Käufer zurück. Das Gericht entschied, ihnen sei hierdurch kein nennenswerter Schaden entstanden.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern. Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein ist in der Regel in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.

 

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