Klagbefugnis der Eigentümergemeinschaft bei Mängeln: Wichtige Klarstellung vom BGH

Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) im Jahr 2020 hat die Prozessführungsbefugnis neu geordnet – also die Frage, wann die Gemeinschaft und wann einzelne Wohnungseigentümer Rechte vor Gericht durchsetzen können. Dabei sind einige Zweifelsfälle entstanden. Was ist zum Beispiel bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum? Der BGH hat das jetzt geklärt.

Karlsruhe. Die Rechte von Wohnungskäufern auf die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum können auch nach der WEG-Reform weiterhin von der Gemeinschaft vor Gericht durchgesetzt werden. Wenn die Eigentümer nicht individuell klagen möchten, können sie der Gemeinschaft (wie nach altem Recht auch) den Auftrag zu so einer Klage erteilen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden (Urteil vom 11.11.2022, Az.: V ZR 213/21) und damit eine Auslegung für eine bedeutsame Unklarheit getroffen, welche durch die Reform entstanden war.

Der konkrete Fall drehte sich um eine Anlage mit Eigentumswohnungen in München. Die Anlage steht auf dem Gelände einer ehemaligen Kiesgrube. Das kam allerdings erst heraus, als die Immobilienfirma, der die Anlage gehörte, sie in Wohnungseigentum aufgeteilt hatte, um die Wohnungen zu verkaufen. Im Zuge dessen plante man nämlich auch, eine Tiefgarage zu ergänzen und ließ dafür den Boden des Grundstücks untersuchen. Hierbei fand man eine von der vorherigen Nutzung zurückgebliebene Schadstoffbelastung im Erdreich.

Dabei ging es um Benzo(a)pyren: giftig, umweltgefährlich und krebserregend. Die Immobilienfirma legte den Befund auch in den Kaufverträgen für die Wohnungen offen. Eine Sanierung des Erdreichs nahm sie aber nicht vor. Dazu wollten die neuen Wohnungseigentümer die Firma auf dem Rechtsweg zwingen. Die Eigentümerversammlung beschloss, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen die Immobilienfirma klagen soll, was auch passierte. Man forderte die Anerkennung der Altlasten als Mangel, hilfsweise deren Beseitigung.

Gemeinschaft klagte vor WEG-Reform

Das alles spielte sich noch vor der WEG-Reform 2020 ab. Nach der damaligen Rechtslage durfte die Gemeinschaft die Klage eindeutig übernehmen. Doch das Verfahren zog sich in die Länge, ging bis vor den Bundesgerichtshof (BGH). Zwischenzeitlich trat die WEG-Reform in Kraft. Und das neue Wohnungseigentumsgesetz ließ nicht mehr eindeutig erkennen, ob in einem solchen Fall die Gemeinschaft überhaupt prozessführungsbefugt ist. So hatte der BGH in Karlsruhe jetzt auch diese Frage zu klären.

Das Urteil der Bundesrichter: In der Tat gibt es nach dem reformierten WEG-Recht nur noch eine geborene Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft für Rechte aus dem Gemeinschaftseigentum sowie bei Fällen, in denen eine einheitliche Rechtsverfolgung erforderlich ist. Die vorher explizit im Gesetz verankerte Möglichkeit der Gemeinschaft, durch einen Vergemeinschaftungsbeschluss Mängelrechte aus individuellen Kauf- oder Werkverträgen der Erwerber an sich ziehen, ist im neuen Gesetz nicht mehr enthalten.

BGH: Vergemeinschaftungsbeschluss bleibt möglich

Trotzdem muss eine solche Klage der Gemeinschaft im Auftrag ihrer Mitglieder aber auch weiterhin möglich sein, entschied der BGH. Immerhin: Explizit ausgeschlossen ist diese Möglichkeit im reformierten Gesetz nicht. Da es hier um individuell erworbene Rechte der einzelnen Eigentümer geht, ist es nach Ansicht des BGH nicht überzeugend, hier grundsätzlich nur die Gemeinschaft als klageberechtigt zu sehen. Klagt in einem Fall wie diesem jedoch ein einzelner Eigentümer auf Beseitigung der Mängel, handelt er automatisch im Sinne aller Miteigentümer.

Vor diesem Hintergrund hält Karlsruhe es für sinnvoll, wenn die Eigentümer auch weiterhin der Gemeinschaft den Auftrag erteilten können, einen solchen Prozess zu führen. Bedeutet: Wenn es um die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum geht, dürfen weiterhin die einzelnen Wohnungseigentümer selbst klagen oder sie dürfen beschließen, den Prozess von der Gemeinschaft führen zu lassen. So bleibt durch dieses Urteil trotz der Reform alles beim Alten. Die Entscheidung in der Sache verwies der BGH übrigens an die Vorinstanz zurück – es seien weitere Untersuchungen des Bodens nötig, um einen Mangel rechtfertigen zu können.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern. Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein ist in der Regel in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.

zurück zum News-Archiv