Ladenlokal als Eisdiele genutzt: Dürfen Wohnungseigentümer den Mieter verklagen?

Darf der Mieter eine Teileigentumseinheit als Eisdiele nutzen, die von der Teilungserklärung als „Laden“ definiert worden ist? Und falls nicht, können die anderen Eigentümer im Haus dann direkt gegen den Eisverkäufer vor Gericht ziehen, der das Ladenlokal gemietet hat? Zu diesen Fragen gibt es jetzt eine höchstrichterliche Klarstellung vom Bundesgerichtshof.

Karlsruhe. Wenn ein Mieter eine Eigentumswohnung bzw. eine Teileigentumseinheit nicht zu dem Zweck nutzt, den die Teilungserklärung dafür vorsieht, können die Wohnungseigentümer den Mieter direkt auf Unterlassung verklagen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) im Herbst entschieden und damit einer Eisdiele den Garaus gemacht (Urteil vom 25.10.2019, Az.: V ZR 271/18).

Der Betreiber der Eisdiele hatte für sein Café ein Ladenlokal angemietet, das sich im Erdgeschoss einer Wohnungseigentumsanlage befand. Die Gewerbe-Teileigentumseinheit ist in der Teilungserklärung als „Laden“ bezeichnet. Nicht nur im Lokal, sondern auch auf dem Außenbereich davor stellte der Eisverkäufer Tische und Stühle für seine Gäste auf. Die Wohnungseigentümer fühlten sich davon gestört.

Mieter betrieb Eisdiele in Ladenlokal einer Eigentümergemeinschaft

Sie beschlossen auf einer Eigentümerversammlung, dass die Gemeinschaft den Mieter darauf verklagt, die Teileigentumseinheit nicht mehr als Eisdiele zu nutzen. Die Sache ging bis vor den Bundesgerichtshof (BGH), weil bislang nicht höchstrichterlich geklärt war, ob Wohnungseigentümer gerichtlich direkt gegen den Mieter einer Teil- bzw. Sondereigentumseinheit vorgehen können.

Die Bundesrichter entschieden, dass ein solches Vorgehen tatsächlich möglich ist. Sie erkannten den Unterlassungsanspruch der Eigentümer an – die Eisdiele muss ausziehen. Zur Begründung erklärte Karlsruhe: Wird eine Teilungserklärung wie gesetzlich vorgesehen ins Grundbuch eingetragen, sind ihre Zweckbestimmungen für die einzelnen Teileigentumseinheiten eine Ausgestaltung des Inhaltes des Sondereigentums.

Wird eine Einheit dann entgegen dem festgelegten Zweck genutzt, ist das Eigentum der anderen Eigentümer dadurch beeinträchtigt. Sie haben deswegen einen Anspruch auf Unterlassung. Dabei spielt es laut BGH keine Rolle, ob der Eigentümer oder sein Mieter eine Teileigentumseinheit zweckwidrig nutzt. Im konkreten Fall hatten die Bundesrichter nun noch eine zweite Frage zu beantworten: Widerspricht es dem Zweck eines Ladens, ihn als Eisdiele zu nutzen?

Eisdiele ist störender als ein Geschäft

Hierzu stellten die Richter fest: In einem Laden werden gewöhnlich nur Waren zum Verkauf angeboten. Bei einer Eisdiele handelt es sich dagegen um einen Gastronomiebetrieb, der zum Verzehr der angebotenen Waren direkt vor Ort einlädt. Dazu würden – wie im konkreten Fall auch geschehen – Tische und Stühle aufgestellt, nicht nur innen, sondern oft auch im Außenbereich. Stühlerücken, Gespräche der Gäste und Klappern von Besteck sorgten für einen größeren Lärmpegel, als er bei einem Geschäft typischerweise auftritt.

So gesehen sei eine Eisdiele störender für die darüber lebenden Wohnungseigentümer als ein Geschäft. Wenn die tatsächliche Nutzung der Teileigentumseinheit mehr stört, als die eigentlich in der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung, haben die anderen Eigentümer einen Anspruch auf Unterlassung. Eine Ausnahme kann allerdings im Falle von Kinderlärm gelten – wie berichtet hatte der BGH kürzlich im Fall eines Kindergartens anders entschieden.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern. Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein ist in der Regel in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.

 

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