Laute Baustelle nebenan rechtfertigt keine Mietminderung

Eine Baustelle auf einem Grundstück in der Nachbarschaft sorgt für Staub und Lärm in der Wohnung eines Mieters. Kann dieser in solch einem Fall die Miete mindern? In Berlin hat das ein Mieter versucht – und damit einen Rechtsstreit ausgelöst, der bis zum Bundesgerichtshof ging. Die Bundesrichter urteilten allerdings vermieterfreundlich: Der Vermieter muss nicht für alles geradestehen.

Karlsruhe. Wegen Baulärm vom Nachbargrundstück können Mieter nicht einfach die Miete mindern. Wenn der Vermieter keine Möglichkeit hat, rechtlich gegen den Lärm vorzugehen und eventuell Entschädigungsansprüche gegen den Lärmverursacher durchzusetzen, kann der Mieter sich auch nicht an ihm schadlos halten. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich entschieden (Urteil vom 29.04.2020, Az.: VIII ZR 31/18).

Im konkreten Fall hatte der Mieter einer Zweizimmerwohnung in Berlin die Miete um 10 Prozent gemindert, weil eine Baustelle auf einem 40 Meter entfernten Grundstück für Lärm sorgte. Mit den Bauarbeiten für das Haus ging auch eine Staubbelastung einher. Bei Abschluss des Mietvertrages vier Jahre zuvor hatte dort noch eine Baulücke geklafft. Eine Regelung für den Fall, dass auf dem Grundstück in der Nachbarschaft gebaut würde und dabei Lärm entstünde, hatte man im Mietvertrag nicht getroffen.

Baustelle nebenan – Mieter greift zu Mietminderung

Die Vermieterin wollte die Mietminderung nicht hinnehmen und verklagte den Mieter auf Zahlung der vollen Miete. Das Landgericht urteilte im Sinne des Mieters, die Sache ging vor den Bundesgerichtshof (BGH). Der hob das Urteil auf und verwies den Fall zur erneuten Prüfung an das Berliner Landgericht zurück. Begründung: Eine Mietminderung setzt einen erheblichen Mangel voraus. Ein solcher ist anzunehmen, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache schlechter ist, als der vertraglich vorausgesetzte.

Die Bundesrichter kritisierten, dass die Vorinstanz einen solchen Mangel aufgrund von weiter nicht belegten, typischen Baustellenemissionen einfach als gegeben angesehen hatte. Dass die Wohnung lärmfrei sein sollte, war im Mietvertrag aber nicht vereinbart worden und eine solche Vereinbarung kann laut BGH auch nicht einfach als stillschweigend getroffen vorausgesetzt werden. Vielmehr müsste das Gericht in solch einem Fall erörtern, welche Regelung die Vertragspartner getroffen hätten, wenn ihnen bei Vertragsabschluss die erhöhte Lärmbelastung bewusst gewesen wäre.

Lärm vom Nachbargrundstück: Geteilte Beweislast

Dem Landgericht gab Karlsruhe für seine abschließende Entscheidung noch einen Hinweis zur Beweislast mit auf den Weg. Der Mieter müsse darlegen, dass Lärm und Staub eine wesentliche Beeinträchtigung für ihn darstellen. Dazu sei eine hinreichend genaue Beschreibung der Erscheinungen ausreichend. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen brauche es außerdem Angaben darüber, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und wann, wie lange und in welcher Frequenz sie auftreten.

Der Vermieter wiederum muss darlegen bzw. beweisen, dass ihm keine Abwehr- oder Entschädigungsansprüche zustehen – sprich: dass er gegen die Lärm- und Staubemissionen der Baustelle nichts unternehmen kann. Wenn das nämlich der Fall ist, kann der Mieter von ihm auch keinen Schadensersatz in Form einer geminderten Miete verlangen. Mieter können in dieser Hinsicht grundsätzlich vom Vermieter nicht mehr verlangen, als diesem selbst zustünde.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern. Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein ist in der Regel in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.

 

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