Makler-Floskeln begründen keine Ansprüche auf Schadensersatz

Der Makler verspricht das Blaue vom Himmel – und nach dem Kauf stellt sich das neue Heim als sanierungsbedürftige Bruchbude heraus. Vor solch einem Reinfall fürchtet sich wohl jeder Immobilienkäufer. Das Exposé sollte man dementsprechend genau lesen und sich nicht von leeren Floskeln täuschen lassen. Letztere können im Zweifel keine Sachmangelhaftung ermöglichen.

Dresden. Wer ein Haus kauft sollte das Exposé des Maklers mit Vorsicht lesen. Fehlerhafte Angaben können im Nachhinein durchaus Ansprüche des Käufers gegen den Verkäufer rechtfertigen. Insbesondere eine arglistige Täuschung des Käufers kann sich später für den Verkäufer rächen. Für inhaltsleere Floskeln gilt das allerdings nicht – so hat es jetzt zumindest das Oberlandesgericht Dresden entschieden (Beschluss vom 17.03.2020, Az.: 4 U 2183/19).

Der konkrete Fall drehte sich um den Verkauf eines Altbaus. Der Makler hatte das 1920 erbaute Haus in seinem Exposé mit der Bemerkung angepriesen, es sei „mit wenigen Handgriffen bereit, neue Besitzer zu beherbergen“. Im Kaufvertrag bezeichnete man das Wohnhaus allerdings als sanierungsbedürftig. Und das war es tatsächlich. Die elektrische Anlage wies gefährliche Fehler auf, es gab Feuchtigkeitsschäden und Schimmel. Wie sich nach dem Kauf herausstellte, mussten die neuen Eigentümer eine grundlegende Sanierung vornehmen lassen.

Inhaltsleere Floskeln lösen keinen Haftungsanspruch aus

Die Käufer verklagten den Verkäufer des Hauses: Sie seien nicht ausreichend auf den bestehenden Renovierungsbedarf hingewiesen worden. Sie gingen davon aus, dass sich aus dem Exposé des Maklers hätte ergeben müssen, dass eine umfassende Sanierung nötig war. Doch das Oberlandesgericht in Dresden war anderer Ansicht: Es entschied, dass die Käufer wegen der Angaben im Exposé keine Sachmangelansprüche geltend machen können. Sie müssen die Sanierungskosten allein aufbringen.

Die Aussage, das Haus sei „mit wenigen Handgriffen bereit, neue Besitzer zu beherbergen“, stufte das Gericht als inhaltsleere Floskel ein. Daran konnte das Gericht insofern nichts Falsches erkennen, als der Verkäufer bis zur Übergabe an die neuen Eigentümer noch selbst in dem Haus gewohnt hatte. Die Aussage kann nach Ansicht des Gerichts nicht als Beschaffenheitsgarantie in Bezug auf den Sanierungszustand des Gebäudes gewertet werden. Auch eine arglistige Täuschung durch vorsätzlich gemachte falsche Angaben konnte das Gericht nicht feststellen.

Damit greift der im Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss. Streit um die Angaben im Exposé des Maklers entwickelt sich nach dem Verkauf von Immobilien immer wieder. Im Folgenden haben wir für Sie zwei höchstinstanzliche Urteile zum Thema herausgesucht:

18.09.2019
Makler muss Fehler im Exposé ausdrücklich korrigieren

09.05.2018
Schummel beim Hausverkauf: Käufer darf sich auf Exposé verlassen

 

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern. Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein ist in der Regel in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.

 

zurück zum News-Archiv