Mietanpassung begründen: Sozialwohnung mit Mietpreisbindung als Vergleichswohnung denkbar?

Vermieter müssen eine Mieterhöhung bekanntlich begründen. Dazu können sie sich auf den örtlichen Mietspiegel berufen. Vermietende Eigentümer können alternativ jedoch auch mindestens drei Vergleichswohnungen anführen. Aber darf es sich dabei um öffentlich geförderte Wohnungen handeln, die wegen ihrer Mietpreisbindung nicht in die ortsübliche Vergleichsmiete eingehen dürfen?

Karlsruhe. Auch Sozialwohnungen mit Mietpreisbindung können grundsätzlich als Vergleichswohnung zur Begründung einer Mietanpassung dienen. Durch ihre Nennung wird ein Mieterhöhungsverlangen nicht formell unwirksam. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) unlängst jedenfalls für die Mietanpassung einer ebenfalls preisgebundenen Wohnung entschieden (Urteil vom 18.12.2019, Az.: VIII ZR 236/18).

Der konkrete Rechtsstreit drehte sich um eine Sozialwohnung in Schleswig-Holstein, die einer Mietpreisbindung unterlag. Die Vermieterin forderte von der Mieterin die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete auf 5 Euro pro Quadratmeter. Als Begründung für die Mietanpassung führte sie fünf ebenfalls mietpreisgebundene Vergleichswohnungen an, bei denen die Miete pro Quadratmeter jeweils zwischen 5,08 Euro und 5,16 Euro lag.

BGH: Wohnung mit Mietpreisbindung als Vergleichswohnung zulässig

Trotzdem wollte die Mieterin der Mieterhöhung nicht zustimmen. Sie ging davon aus, dass nur Wohnungen ohne Mietpreisbindung als Vergleichswohnung in Frage kommen. Sie hielt die Forderung nach einer Mieterhöhung daher für formell unwirksam. Der Bundesgerichtshof (BGH) sah das allerdings anders: Weder aus den Buchstaben des Gesetzes noch aus dem Zweck der geforderten Begründung für eine Mietanpassung ergebe sich, dass Wohnungen mit Mietpreisbindung nicht als Vergleichswohnungen hergenommen werden dürften.

Daran ändert nach Ansicht der Bundesrichter auch die Tatsache nichts, dass preisgebundene Sozialwohnungen nicht in die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete einbezogen werden dürfen. Denn: Ein Vermieter müsse in seinem Mieterhöhungsverlangen gar nicht so weit gehen, einen Nachweis über die ortsübliche Vergleichsmiete zu erbringen. Er solle den Mieter lediglich dazu befähigen, die Mietanpassung ansatzweise nachvollziehen zu können.

Dem Mieter ist es nach Ansicht der Karlsruher Richter zuzumuten, sich selbst weitere Informationen zu beschaffen und beispielsweise Unterschiede zwischen den genannten Vergleichswohnungen und seiner Mietwohnung abzuwägen.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern. Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein ist in der Regel in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.

 

zurück zum News-Archiv