Mietanpassung einfordern: Neues Verfahren bei nachträglicher Anpassung der Forderung?

Eine Mietanpassung durchzusetzen ist nicht immer leicht, auch wenn es nur um eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete geht. Meinungsunterschiede über die Ausstattungsqualität der Wohnung können etwa dazu führen, dass die Forderung nachträglich noch angepasst wird. Aber erfordert so eine Änderung ein neues Mietanpassungsverfahren mit neuen Fristen?

Karlsruhe. Ersucht ein Vermieter seine Mieter um Zustimmung zu einer Mietanpassung, muss er das schriftlich machen und begründen. Die Mieter können der Forderung nach Prüfung auch nur zum Teil zustimmen. Ebenso darf der Vermieter bei verweigerter Zustimmung die Forderung reduzieren. Dadurch wird kein neues Verfahren mit neuen Fristen in Gang gesetzt. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt klargestellt (Urteil vom 06.04.2022, Az.: VIII ZR 219/20).

Das Urteil fiel im Streit um die Mietanpassung für eine Wohnung in Nürnberg. Die 1969 erbaute Wohnung ist rund 70 Quadratmeter groß. Die Vermieterin schrieb den Mietern, dass sie zum 1. Januar 2019 die Miete um 65 Euro monatlich erhöhen wollte. Sie begründete das anhand des Nürnberger Mietspiegels von 2018 als Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Dabei berücksichtigte sie – zu Gunsten der Mieter – das relativ hohe Alter der Wohnung und – zu  ihren Gunsten – einige Merkmale der Wohnung, die nach ihrer Ansicht den Wohnwert steigern.

Mietanpassung verlangt – Mieter stellten sich quer

Die Mieter wollten der Mieterhöhung nicht zustimmen. Die Vermieterin zog vor Gericht, um die Anpassung durchzusetzen. Dabei ging sie vor dem Amtsgericht Nürnberg mit ihrer Forderung sogar um 20 Euro herunter, indem sie die „Komfortmerkmale“ der Wohnung aus ihrer Berechnung herausfallen ließ. Das Amtsgericht fand die Mietanpassung denn auch in Ordnung und verurteilte die Mieter zur Zustimmung. Die zogen vor das Landgericht Nürnberg-Fürth, doch am Ergebnis änderte sich nichts: Die Mietanpassung sei zu akzeptieren.

Daraufhin wandten sich die Mieter vor den Bundesgerichtshof (BGH). Hier machten sie einen vermeintlichen Formfehler geltend: Ihrer Meinung nach hätte die Vermieterin ihre Forderung vor dem Amtsgericht – also im laufenden Verfahren – nicht einfach anpassen dürfen. Sie hätte ein neues Mieterhöhungsverlangen mit der angepassten Summe an die Mieter schicken müssen, fanden diese – wohl wissend, dass dieses dann später erst gegolten hätte. Allerdings stellten die Bundesrichter in Karlsruhe fest: Die Mieter irrten. Die Mietanpassung geht in der Form in Ordnung.

Vermieterin siegt in allen Instanzen

Die Vermieterin musste kein neues Verfahren anstoßen. Sie hatte ihre Forderung in Schriftform mit Begründung an die Mieter gerichtet, womit ihr Verlangen formell rechtmäßig war. Wenn die Mieter einer solchen Forderung nicht zustimmen möchten und die Vermieterin daraufhin die Forderung reduziert, ist das sozusagen Teil der Vertragsverhandlung und nicht als neues Mieterhöhungsansinnen zu bewerten. Das erste Mieterhöhungsverlangen gilt in diesem Fall einfach in reduzierter Höhe weiter, stellte der BGH klar.

Die Mieter konnten auf der Grundlage des Mieterhöhungsschreibens bereits prüfen, in wie weit die Forderung rechtens ist. Das Gesetz erlaubt es den Mietern außerdem, einer solchen Forderung nur zum Teil zuzustimmen. Insofern waren die Rechte der Mieter hier gewahrt, ohne ein weiteres Mieterhöhungsschreiben zu versenden. Ein pragmatisches Urteil des BGH, das Vermietern die Gewissheit gibt, eine Mietanpassung auch ohne weiteren bürokratischen Aufwand und Verzögerungen beim Inkrafttreten nachverhandeln zu können.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind daher nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann ein Rechtsberater Ihres Haus & Grund-Ortsvereins mit Ihnen als Mitglied erörtern. Die rechtsanwaltliche Beratung durch Ihren Ortsverein ist in der Regel in der Mitgliedschaft enthalten, es fallen keine anwaltlichen Gebühren an.

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